Πιλοτή ως βοηθητικός χώρος

Συνάδελφοι καλησπέρα, πρώτη φορά θέτω ερώτημα.
Σε οικοδομή με ΓΟΚ '73, με βάση το άρθρο 32 το ισόγειο επί υποστυλωμάτων (pilotis) δεν μετρούσε στον συντελεστή, αν κατασκευαζόταν μόνον η είσοδος στη στάθμη αυτή. Στη συγκεκριμένη περίπτωση που έχω, κατασκευάστηκε καθ' υπέρβαση της άδειας, αλλά όχι και του τότε συντλεστή, σε τμήμα του ισογείου, κατοικία και ο υπόλοιπος χώρος παρέμεινε ελεύθερος-ανοιχτός με χρήση parking. Προφανώς πρέπει να προσμετρήσει στη δόμηση όλο το ισόγειο. Μπορεί να νομιμοποιηθεί η κατοικία και μέρος του ελεύθερου χώρου, μέχρι την εξάντληση του τότε συντελεστή και ο υπόλοιπος ελεύθερος χώρος να τακτοποιηθεί με μειωτικό συντελεστή 0,5, αφού έχει χρήση ανοικτού parking? Είναι καίριας σημασίας η γνώμη σας. Παλαιότερα, το γραφείο ΤΕΕ σε ερώτηση μου για άλλη περίπτωση, όπου είχα αύξηση της επιφάνειας της pilotis, είχε απαντήσει ότι είναι υπέρβαση δόμησης με συντελεστή 0,5.
Ευχαριστώ για το χρόνο σας.

Παρε την γνωμη και της οικιας πολεοδομίας στον ελεγχο αρχιτεκτονικών .
Το πιο πιθανο ειναι να πρεπει να μετρήσει στην δόμηση ολο το ισόγειο αφου οι χώροι που δημιουργούναι (για parking ) το πιο πιθανο ειναι να μετρησουν ως Η/Χ.
Γνώμη μου είναι: Για να γινει νομιμοποίηση πρεπει όλος ο χωρος ελευθερος και μη να μπορεσει να νομιμοποιηθει (ειτε στην δόμηση ειτε εαν υπαρχει υπόλοιπο ως Η/Χ). ΔΕΝ μπορει να γινει τμηματικη νομιμοποίηση γιατι η κατοψη σου δεν ειναι εξολοκλήρου συμφωνα με τον γοκ. Οποτε παει ολοκληρη η πιλοτη για τακτοποιηση.

Παραπέμπω στην ερωτοαπάντηση Γ5:
"Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής μπορεί τμήμα της, εφΆ όσον πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις, να νομιμοποιηθεί με την υπαγωγή του στην παρ. 2 του άρθρου 26 του Ν.4014/11 και τμήμα της να υπαχθεί στο άρθρο 24 του νόμου ή επιβάλλεται ολόκληρη η αυθαίρετη κατασκευή να υπάγεται είτε στο άρθρο 24, είτε στο άρθρο 26;
Μπορεί η αυθαίρετη κατασκευή συνολικά να υπαχθεί στη ρύθμιση του Ν.4014/11 καταβάλλοντας το παράβολο που της αναλογεί. Εναλλακτικά κάθε τμήμα μπορεί να υπαχθεί στην αντίστοιχη διάταξη του νόμου, που το καλύπτει."

και στην ερωτοαπάντηση Ε5:
"Σε περίπτωση που υπάρχει αυθαίρετο τμήμα κτιρίου, που μπορεί και έχει επιλεγεί από τον ιδιοκτήτη να νομιμοποιηθεί με αναθεώρηση της ισχύουσας άδειας (αρθ. 26, §2) και αυθαίρετο τμήμα, που μπορεί να δηλωθεί με το άρθρο 24, του Ν.4014. Θα υποβληθούν δύο δηλώσεις με 2 παράβολα ή μία δήλωση με 1 παράβολο, στην οποία θα διαχωρίζονται τα τμήματα που νομιμοποιούνται από τα τμήματα που είναι αυθαίρετα;
Για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών στη ρύθμιση του Ν.4014/11 απαιτείται μία αίτηση ανά αυτοτελή λειτουργικά ιδιοκτησία και παράβολο που αντιστοιχεί στο σύνολο της επιφάνειας των αυθαιρέτων κατασκευών, σύμφωνα με την §2γ, του άρθρου 24, του νόμου. Στη συνέχεια υπολογίζεται το πρόστιμο του τμήματος που δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί. Σε κάθε περίπτωση πρέπει να ελέγχεται εκ των προτέρων η δυνατότητα υπαγωγής της αυθαίρετης κατασκευής στις διατάξεις του άρθρου 22, του ν. 1577/85."

Υπάρχει και ένα "προηγούμενο" με τα ξεμπαζωμένα υπόγεια, στα οποία θεωρούμε ως παράβαση την μη εφαρμογή της διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου, όχι όμως και την υπέρβαση ύψους συνεπεία του ξεμπαζώματος.
Κατά την ίδια λογική, γιατί το τμήμα της πιλοτής που δεν έκλεισε να θεωρείται ως μη νόμιμος χώρος εφόσον η όποια αυθαιρεσία προκύπτει από το κλείσιμο τμήματος αυτής.

Μετά από συζήτηση με το τμήμα ΓΟΚ της ΔΟΚΚ, το ισόγειο (pilotis) εφόσον έχει κατασκευασθεί κατοικία σε τμήμα του, προσμετράται ολόκληρο στη δόμηση (ΓΟΚ '73) και μπορεί να νομιμοποιηθεί με τις ισχύουσες κατά το χρόνο κατασκευής διατάξεις, μόνο εφόσον η περίσσεια δόμησης που έχω, καλύπτει τη συνολική επιφάνεια του και όχι μέρος της. Επομένως, στην περίπτωση μου πάει όλο για τακτοποίηση.

Φοβάμαι ότι μπλέκουμε δύο διαφορετικά πράγματα, την τακτοποίηση με την νομιμοποίηση.

Για να κάνουμε την νομιμοποίηση θα πρέπει να είναι σύννομο το ισόγειο. Για να είναι σύννομο θα πρέπει όλο να προσμετρηθεί στη δόμηση, όπως σου είπαν στο τμήμα ΓΟΚ της ΔΟΚΚ. Προφανώς πρέπει να υπάρχει περίσσεια δόμησης.

Για την τακτοποίηση όμως και μόνο, θεωρώ ότι δεν απαιτείται να προσμετρήσουμε και το τμήμα της πιλοτής που έχει παραμείνει ελεύθερο και το σκεπτικό το ανέπτυξα προηγουμένως στο μήνυμα #3.