Οριζόντιες ιδιοκτησίες και Βεβαίωση Ν.4178

κάτοψη οικοδομής με υπόγειο,ισόγειο και Α' όροφο του 1972

όπως ξέρουμε για οικοδομές πριν το 8/9/1983 Προεδρικού Διατάγματος (ΦΕΚ 394 Δ΄) μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την κάτοψη της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών αναφορικά με την όλη διαρρύθμιση της οικοδομής εσωτερικά .

στην κάτοψη της οικοδομικής άδειας φαίνεται το ισόγειο σαν ένας ενιαίος χώρος πέραν από το κλιμακοστάσιο που οδηγεί στον Α' όροφο

Υπόθεση 1)

έστω ότι η κάτοψη ολόκληρη, της οικοδομικής άδειας δεν έχει καμία υπέρβαση δόμησης

η σύσταση έχει χωρίσει την κάτοψη σε 2 καταστήματα,σεβόμενη τον χώρο του κλιμακοστασίου βάσει της οικοδομικής άδειας

Αυτοψία όπου βλέπεις ότι το κατάστημα 1 είναι μεγαλύτερο σε βάρος του καταστήματος 2, χωρίς βέβαια συνολικά να έχουμε υπέρβαση δόμησης.....δηλαδή δεν έχει εφαρμοσθεί με ακρίβεια η σύσταση και ο διαχωρισμός αυτής......

Δίνουμε βεβαίωση μη αυθαιρεσιών ή όχι πχ για μεταβίβαση.....??? το κατάστημα 1 είναι μεγαλύτερο από αυτό στην σύσταση, εγώ το ελέγχω σαν αυτοτελή ιδιοκτησία και το βρίσκω όντως μεγαλύτερο αλλά χωρίς υπέρβαση προς τα έξω στη όλη οικοδομή...αλλά στην εσωτερική διαρρύθμιση της


Υπόθεση 2) πόσο μάλλον αν περιπλέξουμε την κατάσταση, δηλαδή το κατάστημα 1 το οποίο είναι μεγαλύτερο σε βάρος του καταστήματος 2 αλλά λόγω εσωτερική μεταφοράς του διαχωριστικού τους τοίχου, έχοντας τις λοιπές εξωτερικές του πλευρές σύννομες...

ενώ το κατάστημα 2 έχει υπέρβαση δόμησης......στις εξωτερικές του πλευρές.....

εάν θέλουν να διορθώσουν την σύσταση είναι εύκολα τα πράγματα καθώς ρυθμίζονται και οι δυο και προχωρας στις αντίστοιχες βεβαιώσεις με ή χωρίς αυθαιρεσίες.......

το θέμα είναι τι γίνεται όταν πρέπει να το διαχειριστείς έχοντας υπόψιν μόνο την εν λόγο αυτοτελή ιδιοκτησία 1.....

δηλαδή το κατάστημα 1 είναι μεγαλύτερο αλλά όχι σε βάρος τον κοινοχρήστων ούτε των εξωτερικών του διαστάσεων αλλά σε βάρος του άλλου καταστήματος .

Πολεοδομικά είναι σύννομο.......νομικά όμως όχι .......παίρνει βεβαίωση??

Αν έχει απωλεσθεί το σχέδιο της κάτοψης ισογείου από τον φάκελο της οικοδομικής άδειας, τότε ναι, μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε το σχέδιο "το οποίο προσαρτήθηκε στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών στις περιπτώσεις αυτοτελών οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε προ της εφαρμογής του από 08.09.1983 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ.394/Δ΄)." σύμφωνα με την §6.α.iv του άρθρου 11 του Ν.4178/13.

Αν μας ζητηθεί βεβαίωση για τη μια από τις δυο αυτοτελείς ιδιοκτησίες του ισογείου, τότε θα κληθούμε να κάνουμε τον έλεγχο με ό,τι έχουμε, με το σχέδιο της σύστασης δηλαδή.
Αν δεν ισχύει τότε δεν δίνουμε βεβαίωση.
Θα πρέπει πρώτα να γίνει τακτοποίηση της διαφορετικής "διαμερισμάτωσης".

Αν όμως μας ζητηθεί να κάνουμε έλεγχο και των δύο οριζοντίων ιδιοκτησιών του ισογείου, τότε θα μπορούσαμε να δώσουμε βεβαίωση για μη υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους και μη αλλαγής χρήσης εφόσον δεν υπάρχουν τέτοιες στο σύνολο του ισογείου.
Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν άλλες αυθαιρεσίες όπως εν προκειμένω η διαφορετική διαμερισμάτωση ή κι άλλες π.χ. αλλαγές στις όψεις του κτιρίου.

η διαφορετική διαμερισμάτωση αφορά τον χώρο ανάμεσα στις ιδιοκτησίες και τους κοινόχρηστους....

έτσι είχα καταλάβει..........οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις είναι άλλο πράγμα το οποίο δεν μας αφορά στον παρόντα νόμο.......τώρα στην συγκεκριμένη περίπτωση αναφορικά με τους κοινόχρηστους και οι δυο ιδιοκτησίες είναι εντάξει............μεταξύ τους έχουν το πρόβλημα.......και φαντάσου δεν νομίζω να το ξέρει κανείς από του δυο.....τι έχει γίνει

έστω με σχέδιο της σύστασης ότι κάνω έλεγχο στην μια......τι να χρεώσω υπέρβαση δόμησης προς πιο μέγεθος αφού δεν υπάρχει...??? υπεύθυνη δήλωση από τον άλλο ιδιοκτήτη ότι μας αφήνει να είμαστε μέσα σε τμήμα του δικού του μαγαζιού.....???....άρα δεν έχω υπέρβαση δόμησης όπως και να έχει.....αφού είναι τμήμα << νόμιμου μαγαζιού>>

Κατά τη γνώμη μου είναι περίπτωση που υπάγεται σε διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου. Βέβαια ο Νόμος παρ.10 Άρθρ.23 αναφέρει "αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπάγεται στις διατάξεις του παρόντος νόμου..."
Ασχέτως του ότι ποτέ δεν κατάλαβα τι εννοούσε με το παραπάνω ο νομοθέτης, εφόσον μπορείς να το τεκμηριώσεις έχεις τη δυνατότητα να το υπάγεις ή όχι.

Βεβαίωση όμως θα έδινα μόνο σε περίπτωση που το δήλωνα με υπαγωγή στο Νόμο, είτε ως διαφορετική διαμερισμάτωση, είτε με αναλυτικό είτε με κάποια από τις περιπτώσεις της Κατηγορίας 3 για το γεγονός ότι μπορεί να συντρέχουν και άλλες αυθαιρεσίες της κατηγορίας αυτής.

Στο κατ/μα 2 θα μπορούσε να δοθεί βεβαίωση χωρίς τη δήλωση της διαφορετικής διαμερισμάτωσης για το γεγονός ότι με τη διαμερισμάτωση μειώθηκε το εμβαδόν του και εφόσον βέβαια δεν συντρέχουν άλλες αυθαιρεσίες.

Η μετακίνηση διαχωριστικών τοίχων μεταξύ όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών δεν είναι εσωτερικές διαρρυθμίσεις αλλά αυτό που ο Ν.4178/13 ονομάζει "διαμερισμάτωση".

Αυτό με τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις είναι για γέλια και κλάματα. Τι το έβαλαν;
Εν πάση περιπτώσει μπορούμε βάσιμα να θεωρήσουμε ότι όλο και ένα καλώδιο, μια πρίζα της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης θα έχει μετακινηθεί οπότε έχουμε αλλαγές στις μηχανολογικές εγκαταστάσεις.

ακόμα και σε αυτή την περίπτωση .....ελέγχοντας το διαμέρισμα και βεβαιώνοντας μια διαφορετική διαμερισμάτωση....

υπάρχει περίπτωση ο άλλος ιδιοκτήτης του όμορου να σου υπογράψει υπεύθυνη δήλωση ότι σου επιτρέπει να είσαι σε τμήμα της ιδιοκτησίας του......?????

γιατί προφανώς χωρίς την δήλωση του δεν μπορείς να κάνεις τίποτα....

Μπορείς να κάνεις αλλά για να αποφύγεις δικαστικές περιπέτειες και για οικονομία, καλύτερα είναι να γίνει μια δήλωση στον Ν.4178/13 και από τους δύο ιδιοκτήτες των όμορων ιδιοκτησιών και να τακτοποιηθούν και οι δυο ταυτόχρονα.

μια δήλωση πως γίνεται για δυο διαφορετικές οριζόντιες ιδιοκτησίες??? μια στον καθένα εννοείς......
πάντως ο 2ος ιδιοκτήτης γιατί να έκανε κάτι τέτοιο.....ισα ίσα που έχει και δικαίωμα κάποια στιγμή να διεκδικήσει το κομμάτι του .......

Μία δήλωση μπορεί να γίνει και για περισσότερες της μίας οριζόντια ιδιοκτησία ακόμα και αν έχουν διαφορετικούς ιδιοκτήτες.

Παράθεση:

---

πάντως ο 2ος ιδιοκτήτης γιατί να έκανε κάτι τέτοιο.....ισα ίσα που έχει και δικαίωμα κάποια στιγμή να διεκδικήσει το κομμάτι του .......

---

Αυτό ακριβώς. Αν δεν προηγηθεί συνεννόηση τότε το όλο θέμα θα έχει άσχημη κατάληξη.

μα κάθε ακίνητο δεν πρέπει να έχει τον δικό του ηλεκτρονικό κωδικό.....???

και πως θα καθορίσω τους ιδιοκτήτες αφού ο καθένας έχει το δικό του ποσοστό ως 100%....το έχεις κάνει..???

ίσως διαφορετικές ιδιοκτησίες των ίδιων ιδιοκτητών όμως σε μια οικοδομή να γίνεται με μια δήλωση, όπου θα έχουμε ιδιοκτησία ανά φύλλο καταγραφής......

αλλά ιδιοκτησίες διαφορετικών ιδιοκτητών σε μια δήλωση ....??? μου ακούγεται αδυνατο

όσο για την διαμερισμάτωση και τα μηχανολογικά καταλαβαίνω ότι μόνο αν έχουν αλλάξει αυτά πρέπει να μπει στον νόμο.......δεν νομίζω να εννοεί την μπρίζα......και αυτό φαίνεται και από τους οιπόλοιπους νόμους της εποχής και το τι σου επιτρέπουν να κάνεις πχ ΝΟΚ,άδειες κτλ

βεβαία σίγουρα υπάρχουν περιπτώσεις που δημιουργειται εμπλοκή και όπου δεν είναι ξεκάθαρα τα πραγματα

πόσο μάλλον στην περίπτωση μου που απλα έχει παει ενας διαχωριστικο τοιχος απλα πιο εκει κατα ενα μετρό ανάμεσα στις δυο ιδιοκτησιες και τιποτα παραπανω ...........πια μηχανολογικα......

Η διαφορετική διαμερισμάτωση είναι μία περίπτωση αυθαίρετης δόμησης που ομοίως με τις άλλες ο Ν.4178 τις αντιμετωπίζει ως ρύθμιση. Δεν πρέπει να γίνεται σύγχυση ότι αυτοί οι χώροι νομιμοποιούνται, θέλοντας να πω ότι ακόμα και με ρύθμιση στο Νόμο, αυτός που θίγεται έχει όλο το έννομο δικαίωμα οποτεδήποτε να διεκδικήσει την επιφάνεια που του αναλογεί από την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας μέσω των διοικητικών δικαστηρίων της χώρας και μόνο.
Τώρα αν θες την προσωπική μου γνώμη, πως αποδέχεται σιωπηρά τόσα χρόνια (από το 1972) την ιδιοκτησία του έτσι όπως είναι και τώρα να τη διεκδικήσει είναι ένα άλλο "αγκάθι" που μόνο νομικό μπορεί να είναι. Κατά την ταπεινή μου γνώμη δε μπορεί.
Τώρα αυτά με τις σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών ή της πλειοψηφίας αυτών, ο νομοθέτης θέλησε να γίνονται και ορθά νομίζω, προκειμένου να αποφεύγονται δικαστικές περιπέτειες.

Τελικά ο τρόπος που θα αποφασίσεις να ρυθμίσεις τη διαμερισμάτωση ή να εκδόσεις Βεβαίωση εξαρτάται αποκλειστικά από εσένα και τον ιδιοκτήτη. Είναι το λεπτό σημείο που διαφέρουμε οι μηχανικοί και είναι οι συμβουλές που προσφέρουμε στον πελάτη.
Γι' αυτές τις συμβουλές θεωρώ αμοιβόμαστε πρωτίστως.

Γίνεται μια δήλωση για διαφορετικές ιδιοκτησίες. Το έχω κάνει με έναν όμως ιδιοκτήτη.
Άρθρο 11, §1:
"Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατΆ επιλογή του ιδιοκτήτη, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης."
Δεν υπάρχει όμως περιορισμός αν είναι διαφορετικοί οι ιδιοκτήτες.

Ειδικά για τη διαμερισμάτωση δες τι γράφει η Εγκύκλιος 3/2013:
"Καταβάλλεται παράβολο 500¤ ανά όροφο και την αίτηση υποβάλλει οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης διαμερίσματος. Σε περίπτωση που η αποτύπωση του ορόφου έχει γίνει με τη συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών διαμερισμάτων του ορόφου η υπαγωγή καλύπτει και αυτούς."
Άρα η δήλωση διαμερισμάτωσης γίνεται είτε με συναίνεση είτε χωρίς συναίνεση των ιδιοκτητών των υπολοίπων οριζοντίων ιδιοκτησιών του ορόφου.
Στις οδηγίες του ΤΕΕ γράφει σχετικά για το θέμα:
"...Στη περίπτωση αυτή θα χρειαστεί να εκδώσετε χωριστή βεβαίωση, αναφέροντας στη τεχνική περιγραφή τον α/α της δήλωσης αυθαιρέτου που ρυθμίστηκε η διαμερισμάτωση."

Τα ηλεκτρολογικά είναι μέρος των μηχανολογικών. Δεν τα διαχωρίζουμε και γι αυτό άλλωστε Ηλεκτρολόγοι και Μηχανολόγοι έχουν κοινά επαγγελματικά δικαιώματα.
Η μετατόπιση πρίζας και αλλαγή των γραμμών είναι αλλαγή της μελέτης ηλεκτρολογικών.

πιστεύω οποίες εργασίες είναι μέσα στα πλαίσια της μικρής κλίμακας στο εσωτερικές διαρρυθμισεις δεν δημιουργεί θεμα αλλαγης ηλεκτρομηχανολογικων μελετων.....δηλαδη η αλλαγή της μπριζας δεν αποτελει αλλαγη ηλεκτρομηχανολογικων...

τωρα η διελεύσεις των κεντρικών αγωγών,παροχών του κτιρίου και μέχρι να φτάσουν αυτες μέσα στο κάθε σπίτι είναι αυτό μάλλον που εννοεί φαντάζομαι....

εστω οτι κανω αποτυπωση του οροφου σχετικα με το που ειναι ο ενδιάμεσος τοιχος ανάμεσα στις δυο ιδιοκτησιες.....

δεν ξέρω όμως αν η άλλη ιδιοκτησία έχει και άλλες παραβάσεις..........
δεν νιώθω ότι είμαι καλυμμένος σε όλο αυτό.......

επιπλέον υποτίθεται σε μια δήλωση ανά φύλλο καταγραφής τα ποσοστά αυθαιρεσιών πρέπει να είναι ίδια σε όλα τα φύλλα...

άρα πως να γίνει άμα ανά φύλλο καταγραφής έχουμε διαφορετικές ιδιοκτησίες εκτός αν γίνεται από την στιγμή που στην επιλογή κατηγορίας έχουμε και διαφορετικές κατηγορίες αυθαιρέτων αλλά και πάλι αν κάποιες σε κάποιες ιδιοκτησίες συμπέσουν....

Συμφωνώ και εγώ με την άποψή σου milt. Η ηλεκτρολογική μελέτη δεν επηρεάζεται με την προσθήκη μιας πρίζας ή ενός φωτιστικού σποτ π.χ. Μ' αυτή τη λογική και η τοποθέτηση ενός εξωτερικού πολύμπριζου με επέκταση καλωδίου θα θεωρείτο τροποποίση των Η/Μ.:D
Εξάλλου για να διαπιστώσεις τροποποίηση Η/Μ θα πρέπει να έχεις και τα εγκεκριμένα σχέδια αναφοράς. Ναι πότε και πού? το 1972? Η Η/Μ μελέτες δεν απαιτούνταν τουλάχιστον έως το 2010 για ισόγειες ή διώροφες οικοδομές.

Πέρα των αναφερομένων προσωπικά θα δήλωνα την παράβαση της διαμερισματοποίησης από τον ιδιοκτήτη του Κ1 και εφόσον είναι εφικτό και τη συναίνεση του Κ2 για να καλύπτει κι αυτόν.
Τις αυθαιρεσίες του Κ2 θα τις αντιμετώπιζα ως ξεχωριστή δήλωση εφόσον το επιθυμούσε, και για την διαμερισμάτωση θα έκανα ειδική μνεία στην Τεχνική Έκθεση ότι είχε συναίνεση όταν υποβλήθηκε η δήλωση του Κ1.

Παράθεση:

---

Αρχική ανάρτηση από Χάρης

Γίνεται μια δήλωση για διαφορετικές ιδιοκτησίες. Το έχω κάνει με έναν όμως ιδιοκτήτη.
Άρθρο 11, §1:
"Σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο η διαδικασία υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του παρόντος μπορεί, κατΆ επιλογή του ιδιοκτήτη, να γίνεται είτε με μία αίτηση υπαγωγής για το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων είτε με περισσότερες αιτήσεις για κάθε μεμονωμένο αυτοτελή χώρο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αποτελεί αντικείμενο μεταβίβασης."
Δεν υπάρχει όμως περιορισμός αν είναι διαφορετικοί οι ιδιοκτήτες.

Ειδικά για τη διαμερισμάτωση δες τι γράφει η Εγκύκλιος 3/2013:
"Καταβάλλεται παράβολο 500¤ ανά όροφο και την αίτηση υποβάλλει οποιοσδήποτε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης διαμερίσματος. Σε περίπτωση που η αποτύπωση του ορόφου έχει γίνει με τη συναίνεση των λοιπών ιδιοκτητών διαμερισμάτων του ορόφου η υπαγωγή καλύπτει και αυτούς."
Άρα η δήλωση διαμερισμάτωσης γίνεται είτε με συναίνεση είτε χωρίς συναίνεση των ιδιοκτητών των υπολοίπων οριζοντίων ιδιοκτησιών του ορόφου.
Στις οδηγίες του ΤΕΕ γράφει σχετικά για το θέμα:
"...Στη περίπτωση αυτή θα χρειαστεί να εκδώσετε χωριστή βεβαίωση, αναφέροντας στη τεχνική περιγραφή τον α/α της δήλωσης αυθαιρέτου που ρυθμίστηκε η διαμερισμάτωση."

Τα ηλεκτρολογικά είναι μέρος των μηχανολογικών. Δεν τα διαχωρίζουμε και γι αυτό άλλωστε Ηλεκτρολόγοι και Μηχανολόγοι έχουν κοινά επαγγελματικά δικαιώματα.
Η μετατόπιση πρίζας και αλλαγή των γραμμών είναι αλλαγή της μελέτης ηλεκτρολογικών.

---

έβαλες ανά φύλλο καταγραφής την κάθε οριζόντια ιδιοκτησία με τα αυθαιρετα τ.μ. την υπέρβαση ποσοστών κτλ ή το σύνολο των παραβάσεων τ.μ, με ένα συνολικό ποσοστό υπέρβασης κτλ......

σε ρωτάω γιατί δεν είναι ξεκάθαρο εν μπορείς να κάνεις αυτό που θα περιγράψω το οποίο είναι αρκετά ενδιαφέρον στον υπολογισμό του προστίμου.....

Β όροφος) διαμερίσματα: Β1 και Β2
Γ όροφος) οροφοδιαμέρισμα Γ1

στην σύσταση το καθένα από αυτά είναι αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη ο οποίος έχει ενώσει και τα τρία και τα χρησιμοποιεί ως μια κατοικία.....

βέβαια την μεγάλη παράβαση την φορτώνεται το Β2 καθώς είναι μπροστά και το πρόστιμο ανεβαίνει αρκετά γιατί έχουμε μεγάλο ποσοστό υπέρβασης δόμησης > 200% σε σχέση με το εμβαδόν και τα χιλιοστά του Β2,

ενώ αν δω συνολικά τις αυθαιρεσίες και τα χιλιοστά και το εμβαδόν των Β1,Β2,Γ1 το συνολικό πρόστιμο μικραίνει καθώς πέφτουμε κάτω από υπέρβαση δόμησης 50%..............

γίνεται....????
αυτό έκανες....????

πόσο μάλλον αν προχωρήσει και ο ιδιοκτήτης μετά την τακτοποίηση σε αναπροσαρμογή της σύστασης και συνένωση των ιδιοκτησιών....

να αναφέρω ότι ήδη στην σύσταση αν και Β2,Γ1 αναφέρονται ρητά ως διακριτές οριζόντιες ιδιοκτησίες...περιγράφεται ότι θα λειτουργούν ως μια κατοικία με εσωτερική σκάλα.........

Υπολόγισα τους συντελεστές υπέρβασης χωριστά για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία αν και δεν είναι ξεκάθαρο όπως είπες. Νομίζω και στις ερωταπαντήσεις του ΤΕΕ/Τμήμα Πελοποννήσου υπάρχει σχετική αναφορά και ο γράφων εκεί έχει την ίδια άποψη.
Προφανώς λοιπόν η δήλωση έγινε σε χωριστά φύλλα για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία.

Αν οι κατοικίες έχουν ενωθεί τότε έχουμε διαφορετική "διαμερισμάτωση" η οποία πρέπει να δηλωθεί.
Ο υπολογισμός των συντελεστών σ' αυτήν την περίπτωση θα πρέπει κατά τη γνώμη μου να γίνει στο άθροισμα των χιλιοστών/εμβαδών των συνενωμένων ιδιοκτησιών.