Ρύθμιση με Ν.4495/17 & άδεια μικρής κλίμακας

Γεια σας.

Θα ήθελα να ρωτήσω για μια υπόθεση τακτοποίησης που έχω. Πρόκειται για πυλωτή (βάσει αδείας) που έγινε κατάστημα και τακτοποιήθηκε με τον ν.3843. Θα προβώ σε ρύθμιση με τον ν.4495 των υπολοίπων αυθαιρεσιών που έχει το ακίνητο και θα κάνω συμψηφισμό με το προηγούμενο πρόστιμο που είχε πληρώσει, ώστε να δώσω βεβαίωση για το συμβόλαιο που θέλει να κάνει.

Το θέμα είναι ότι η συμβολαιογράφος μου είπε ότι μαζί με την τακτοποίηση θα πρέπει να βγει και έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, γιατί το υποθηκοφυλακείο δεν θα δεχτεί το συμβόλαιο. Κι αυτό γιατί ήταν πυλωτή στην άδεια και δεν υπάρχει συμβόλαιο που να επιβεβαιώνει ότι του ανήκει. Της έχει συμβεί πρόσφατα με μια άλλη αντίστοιχη περίπτωση που είχε.

Ο ιδιοκτήτης όμως, εκτός από εργολάβος, ήταν και ο οικοπεδούχος. Αυτό δεν τον καλύπτει, αν όντως ισχύει αυτό που λέει η συμβολαιογράφος;

Βέβαια έστειλα τον ιδιοκτήτη να πάρει κτηματολογικό φύλλο, αλλά δεν του έδωσαν, γιατί δεν έχει πάει συμβόλαιο.

Μήπως γνωρίζετε κάτι για αυτό; Ισχύει αυτό που λέει η συμβολαιογράφος;

Υπάρχει σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας στο κτήριο;

Κάθε φορά που πουλούσε κάποιο διαμέρισμα, γινόταν και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Τα μόνα που έχουν μείνει στο όνομά μου είναι ένα διαμέρισμα στον 4ο και αυτό στο ισόγειο. Στο κτηματολόγιο μόνο για τον 4ο όροφο του έδιναν κτηματολογικό φύλλο.

Η πιλοτή είναι κοινόχρηστος χώρος.
Πώς έγινε κατάστημα;
Αυτός που το έκανε κατάστημα καταπάτησε κοινόχρηστο χώρο.
Υπάρχει η συναίνεση του 100% των συνιδιοκτητών του κτηρίου να γίνει τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου;
Αν ναι, τότε πηγαίνουν όλοι στον συμβολαιογράφο και λύνεται το πρόβλημα.
Αν όχι, τότε φοβάμαι ότι το κατάστημα δεν ανήκει σε κανέναν ειδικά (ανήκει σε όλους) και δεν μπορεί να μεταβιβαστεί.

Κατάλαβα, ευχαριστώ.

Άρα η πρώτη τακτοποίηση που έκανε, με τον 3843, δεν ισχύει;

Επίσης, κι αυτό που είπε η συμβολαιογράφος δεν ισχύει. Γιατί ουσιαστικά μου είπε ότι με την ΕΕΜΚ κατοχυρώνεται η τακτοποίηση κι αφού θα συνοδεύει το συμβόλαιο η σφραγίδα πολεοδομίας (λόγω ΕΕΜΚ), το υποθηκοφυλακείο θα δεχτεί το συμβόλαιο μεταβίβασης που θέλει να κάνει ο ιδιοκτήτης.

Η δήλωση του όποιου νόμου, π.χ. του Ν.3843/10, ισχύει εφόσον τηρούσε τις προϋποθέσεις του εν λόγω νόμου.

Δεν ξέρω πώς το σκαρφίστηκε αυτό η συμβολαιογράφος.
Προφανώς θα έχει ήδη γίνει σε άλλη περίπτωση.
Το πρόβλημά της απ' ό,τι καταλαβαίνω είναι να μην κολλήσει η μεταβίβαση στο υποθηκοφυλακείο.
Αλλά η ίδια δεν έχει πρόβλημα να κάνει το συμβόλαιο!
Να γελάσω ή να κλάψω;

Επαναλαμβάνω. Η κατάληψη της πιλοτής είναι κατάληψη κοινόχρηστου χώρου.
Οπότε απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.
Η δήλωση αυθαιρέτων μπορεί να γίνει είτε με συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών είτε και χωρίς συναίνεση, εφόσον έχει ήδη επιβληθεί πρόστιμο στον ιδιοκτήτη ή εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 98, §5 του Ν.4495/17..
Η μεταβίβαση όμως δεν μπορεί να γίνει χωρίς τροποποίηση της σύστασης, εκτός εάν η κατάληψη του κοινόχρηστου χώρου πληροί κάποιες από τις προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 98, §7 του Ν.4495/17.

Συζήτησα μαζί της αυτά που είπαμε παραπάνω και μου είπε ότι πρώτον θα βασιστεί στο ότι ο εν λόγω ιδιοκτήτης είναι και ο οικοπεδούχος και δεύτερον σε μια εγκύκλιο που βγήκε για τους συμβολαιογράφους (επισυνάπτω απόσπασμα παρακάτω).

Επίσης, επειδή έχει προηγηθεί τακτοποίηση με τον ν.3843/10, που έχει σφραγίδα πολεοδομίας (συν την ΥΔ του ιδιοκτήτη που συνόδευε την τότε τακτοποίηση), λέει ότι μπορεί να προχωρήσει σε συμβόλαιο και δεν θα έχει πρόβλημα με το υποθηκοφυλακείο.

Ουσιαστικά επικαλείται τον λεγόμενο "κουβά" (το αδιάθετο ποσοστό που έχει μείνει, η πυλωτή δηλαδή) κι ότι αυτό μπορεί να δοθεί στον ιδιοκτήτη-οικοπεδούχο, που έχει κλείσει και χρησιμοποιεί την πυλωτή από κατασκευής της οικοδομής, χωρίς την τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Εγώ από την πλευρά μου μπορεί να είμαι καλυμμένη για την τακτοποίηση που θα κάνω, αλλά αναρωτιέμαι κατά πόσο καλυμμένος στο μέλλον θα είναι ο ιδιοκτήτης με αυτά που λέει ότι μπορεί να κάνει η συμβολαιογράφος. Από αυτά που μου λες και από αυτά που διάβασα, καταλαβαίνω ότι οποιαδήποτε στιγμή κάποιος συνιδιοκτήτης μπορεί να προσβάλει και άρει την κατάληψη της πυλωτής.


Συνημμένο 1838

Το ότι ο ιδιοκτήτης είναι ο οικοπεδούχος του δίνει δικαιώματα στους κοινόχρηστους χώρους του οικοπέδου πέρα απ' αυτά που αναφέρονται στη σύσταση οριζοντίου;

Η εγκύκλιος που παραθέτεις, είναι κατ' αρχάς του 2013, δηλαδή προ του Ν.4495/17.
Κατά δεύτερον μία εγκύκλιος δεν μπορεί να τροποποιεί τον νόμο, παρά μόνο να τον ερμηνεύει.
Κατά τρίτον, η εγκύκλιος 4/2013 αναφέρει ότι η κυριότητα ενός κτίσματος ή τμήματός του προκύπτει από τα συμβόλαια. Υπάρχει συμβόλαιο που να ορίζει ότι ο ελεύθερος χώρος της πιλοτής είναι του πελάτη σου;

Αυτό με τη δήλωση του Ν.3843/10 μπορεί αν του λύνει το πρόβλημα με το υποθηκοφυλακείο αλλά δεν σημαίνει ότι είναι και σύννομο. Είναι;

Με τον ορισμό "κουβά" και το αδιάθετο ποσοστό που έχει μείνει δεν καταλαβαίνω τι ακριβώς εννοείς.
Υπάρχει σύσταση οριζοντίου ή όχι;
Αν υπάρχει, το άθροισμα των χιλιοστών των ιδιοκτησιών δεν είναι 100%;
Ποιο λοιπόν είναι το αδιάθετο ποσοστό;

Παραπάνω κατέθεσα την άποψή μου. Να την επαναλάβω ακόμα μια φορά.

Παράθεση:

---

Επαναλαμβάνω. Η κατάληψη της πιλοτής είναι κατάληψη κοινόχρηστου χώρου.
Οπότε απαιτείται τροποποίηση της σύστασης.
Η δήλωση αυθαιρέτων μπορεί να γίνει είτε με συναίνεση του 51% των συνιδιοκτητών είτε και χωρίς συναίνεση, εφόσον έχει ήδη επιβληθεί πρόστιμο στον ιδιοκτήτη ή εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 98, §5 του Ν.4495/17..
Η μεταβίβαση όμως δεν μπορεί να γίνει χωρίς τροποποίηση της σύστασης, εκτός εάν η κατάληψη του κοινόχρηστου χώρου πληροί κάποιες από τις προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 98, §7 του Ν.4495/17.

---

Σ' ευχαριστώ για την απάντηση.
Κατάλαβα αυτό που είπες κι απ' το προηγούμενο μήνυμα και ουσιαστικά συμφωνώ μαζί σου. Αμφισβητώ αυτά που λέει η συμβολαιογράφος κι απλώς ανέφερα τα υποτιθέμενα επιχειρήματά της. Ενώ είμαι καλυμμένη με την τακτοποίηση, θα ενημερώσω τον ιδιοκτήτη για αυτά που είπες παραπάνω κι ας πάρει αυτός την ευθύνη για αυτά που του λέει η συμβολαιογράφος.

Στον νόμο 4643/19, αναφέρεται το εξής:

8. Η παράγραφος 9 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017
αντικαθίσταται ως εξής:
«9. Πλην των περιπτώσεων της παραγράφου 8 του πα-
ρόντος άρθρου, υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρε-
των κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων
ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης
που τις ιδιοχρησιμοποιεί χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη
γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Με
απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργει-
ας καθορίζεται η διαδικασία υπαγωγής στον παρόντα
νόμο των αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης
επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδο-
μής που δεν έχουν απολέσει την κοινόχρηστη χρήση,
ο επιμερισμός του ενιαίου ειδικού προστίμου και των
λοιπών δαπανών μεταξύ των συνιδιοκτητών και κάθε
άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.».

Μήπως γνωρίζετε σε ποιες περιπτώσεις ισχύει κάτι τέτοιο; Από την μία δίνει το ελεύθερο να τακτοποιήσει κάποιος την αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου χωρίς συναίνεση, από την άλλη λέει να μην έχουν απολέσει την κοινόχρηστη χρήση.

Αυτό που καταλαβαίνω είναι ότι γίνεται αναφορά σε δύο διακριτές περιπτώσεις.
1) Κοινόχρηστοι χώροι που κάποιος εκ των συνδιοκτητών της οικοδομής, ιδιοχρησιμοποιεί.
Παράδειγμα: Τμήμα της πιλοτής έχει αυθαίρετα κλείσει και δημιουργήθηκε κατοικία η οποία χρησιμοποιείται μόνο από τον κύριο τάδε.

2) Κοινόχρηστοι χώροι που παραμένουν κοινόχρηστοι, έγιναν όμως σε αυτούς αυθαιρεσίες.
Παράδειγμα: Τμήμα της πιλοτής έχει αυθαίρετα κλείσει και δημιουργήθηκε κλειστός χώρος στάθμευσης ο οποίος χρησιμοποιείται από όλους του συνιδιοκτήτες.