Χιλιοστά και εμβαδό στον πίνακα για σοφίτα που πρόκειται να ρυθμιστεί με Ν.4178/13

Καλησπέρα συνάδελφοι!

Πρόκειται να ρυθμιστεί τετραόροφη οικοδομή εκτός σχεδίου δίχως άδεια (με τον τέταρτο όροφο ουσιαστικά σοφίτα), και μετέπειτα να γίνει σύσταση οριζοντίων. Η στέγη είναι δίρριχτη με ανισοσταθμία στις κλίσεις (και στα μέγιστα ύψη) με ελάχιστο καθαρό ύψος το 1,00μ και μέγιστο στα 2,40μ και 2,90μ.



Περίπτωση 1η:

Κάτοψη σοφίτας (72τμ) θα ρυθμιστεί ως συνέχεια του διαμερίσματος (95τμ) τρίτου ορόφου (σύνολο 102τμ, δηλαδή κεντρικό κλιμακοστάσιο 7τμ), αργότερα θα φαίνεται ως μία ιδιοκτησία. Με αυτόν τον τρόπο θα μπουν ΚΑΙ τα 72τμ με μειωτικό συντελεστή αφού δεν θα ρυθμιστεί ως αυτοτελής ιδιοκτησία. Στον πίνακα χιλιοστών (και αργότερα στην εφορία αυτά που θα δηλωθούν) για το αν είναι ΚΧ ή ΒΧ θα μπουν:

α) επειδή τα 72τμ > 1/2 της υποκείμενης κάτοψης (= 102/2=51τμ) και ασχέτως ελέγχου μέσου ύψους 2,20μ, ΚΑΙ τα 72τμ ως ΚΧ (ασχέτως με τα ύψη σε κάθε σημείο). Άρα η ιδιοκτησία (μεζονέτα) πάει ως 95+72 = 167τμ ΚΧ

β) Θα βρω τα τμ τα οποία έχουν ελάχιστο ελεύθερο ύψος 2,65μ (κατά ΝΟΚ) + η πρόσβαση προς την σοφίτα στον τέταρτο όροφο (ασχέτως ύψους), και αυτά τα τμ θα δηλωθούν ως ΚΧ και τα υπόλοιπα ως ΒΧ, με άθροισμα 72τμ. Προφανώς στην περίπτωση αυτή η ιδιοκτησία θα είναι 167τμ στο σύνολο, αλλά ουσιαστικά ως ΚΧ θα είναι λιγότερα.


Περίπτωση 2η:

Η σοφίτα θα ρυθμιστεί ως αυτοτελής ιδιοκτησία, με κοινόχρηστο διάδρομο 11τμ (ως συνέχεια του κεντρικού κλιμακοστασίου) στον τρίτο όροφο (άρα το διαμέρισμα τρίτου ορόφου από 95τμ πάει στα 84τμ) για πρόσβαση προς τον τέταρτο όροφο. Η ρύθμιση θα γίνει δίχως μειωτικό συντελεστή αναγκαστικά καθώς αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία.

γ) Θα μπουν καί τα 72τμ ως ΚΧ (ως ξεχωριστή ιδιοκτησία).

δ) Όπως και στο β), βρίσκω τα τμ που έχουν ύψος > 2,65μ + την πρόσβαση προς την σοφίτα στον Δ' όροφο, τα οποία δηλώνονται ως ΚΧ, και τα υπόλοιπα ως ΒΧ (ασχέτως που τελικώς δεν χρησιμοποιήθηκε μειωτικός συντελεστής, θα γίνει μνεία στην τεχνική έκθεση).


Προσωπική και αρχική εκτίμηση, θα το πήγαινα ως 72τμ ΚΧ (είτε ως ξεχωριστή ιδιοκτησία, είτε ως τμήμα μεζονέτας) δεν μου κάθετε όμως καλά το γεγονός ότι χώροι με πολύ μικρό ύψος θα φαίνονται ως ΚΧ. Σε διαφορετική όμως περίπτωση, στον πίνακα χιλιοστών, πώς θα δήλωνα τον ΒΧ? Ως "αποθήκη" με χιλιοστά, ως "αποθήκη" δίχως χιλιοστά ή κάτι άλλο?

Μπερδεύτηκα. Η σοφίτα είναι ξεχωριστή ιδιοκτησία;

Τα ελάχιστα ύψη με τα οποία θα ταξινομούσα τους χώρους σε κύριους και βοηθητικούς θα τα λάμβανα από τον Κτηριοδομικό και όχι από τον ΝΟΚ που είναι μεταγενέστερος της 28.07.2011.

Άρα, 2,40μ (§1.1.1 άρθρου 8 Κτιροδομικού) ελεύθερο ύψος για κύριους χώρους και 2,20μ (§1.1.2 άρθρου 8 Κτιροδομικού) για βοηθητικούς χώρους.

Προφανώς θα υπάρχουν και χώροι που δεν θα είναι ούτε κύριοι, ούτε βοηθητικοί λόγω ύψους <2,20μ.
Συνεπώς, το άθροισμα των κύριων και βοηθητικών θα είναι μικρότερο των 72τ.μ. που ορθά δηλώνονται με τον Ν.4178/13.

Η σοφίτα είχε κατασκευαστεί για ξεχωριστή ιδιοκτησία (με δικές της παροχές για ρεύμα, νερό κλπ). Όμως τελικά χρησιμοποιήθηκε από το διαμέρισμα υποκείμενου ορόφου. Στην ουσία, στην άνοδο των σκαλιών του κεντρικού κλιμακοστασίου προς τον τρίτο όροφο και συγκεκριμένα στο τελευταίο σκαλί, τοποθετήθηκε θύρα εισόδου, οπότε το υπόλοιπο τμήμα του κλιμακοστασίου (πλατύσκαλο+διάδρομος+άνοδος προς σοφίτα+θύρα εισόδου σοφίτας) αποκόπηκε και το πήρε τελικώς το διαμέρισμα.
Η πρόβλεψη ήταν αυτή η θύρα εισόδου του διαμερίσματος τρίτου ορόφου να μπει στο διάδρομο πλευρικά (όπως έχουμε σε μια κλασική περίπτωση πολυκατοικίας) ώστε να μην απομονωθεί το πλατύσκαλο, ο διάδρομος και κατ' επέκταση, η σοφίτα.

Χάρη, δεν χρησιμοποιώ κτιριοδομικό καθώς αυτές οι προδιαγραφές προϋποθέτουν νομίμως υφιστάμενο κτίριο, κάτι που στην περίπτωσή μου δεν ισχύει. Ναι μεν θα ρυθμίσω καί τα 72τμ στον 4178 (ασχέτως υψών), δεν είναι όμως περίεργο που τα 3/4 των τμ δεν θα φαίνονται πουθενά παρά μόνο στην ρύθμιση?

Γνωρίζω ότι σε άλλη περίπτωση, αν έβγαινε τώρα άδεια κατασκευής κτιρίου το οποίο να έχει καί σοφίτα (σύμφωνα με ΝΟΚ και για να μην μετρήσει στην δόμηση), που σημαίνει το πολύ μέχρι το 50% του υποκείμενου ορόφου σε εμβαδόν και με μέσο ύψος 2.20μ, ναι μεν όντως δεν θα μετρούσε στην δόμηση, αλλά θα μετρούσε κανονικά στις αμοιβές, εισφορές, ΙΚΑ/ΔΟΥ κλπ.

Από εγκύκλιο 3, Α.2 :
"Ως προς την κύρια χρήση χώρου για την υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής στον ν. 4178/13 λαμβάνεται υπόψη η εγκατεστημένη προ 28-7-2011 κύρια χρήση, ανεξαρτήτως αν το ύψος είναι μικρότερο από το οριζόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις, διότι τα ύψη που ορίζουν κάθε φορά οι Οικοδομικοί Κανονισμοί αφορούν σε νόμιμα κτίρια και μόνον."
Επομένως η αυθαίρετη σοφίτα με ΚΧ προ 28-7-2011 ως κατοικία, ανεξαρτήτως υψών, πρέπει να δηλωθεί παντού σύμφωνα με την χρήση που είχε τότε, άρα καί τα 72τμ ως ΚΧ (έστω με μειωτικό συντελεστή αλλά στην ΔΟΥ πρέπει να φαίνονται όλα). Μην ξεχνάς ότι με την ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου θα υπάρξει σίγουρο πρόβλημα καθώς άλλα θα φαίνονται στην ρύθμιση, άλλα στην ΔΟΥ (σύμφωνα με το σκεπτικό σου) και άλλα στις ΔΕΚΟ.

Κτιριοδομικό ορθά (βλ. και εγκύκλιο 3/01.10.2013 στην οποία αναφέρεσαι) δεν χρησιμοποιείς για τη δήλωση του Ν.4178/13. Γι αυτό και έγραψα ότι στη δήλωση του Ν.4178/13 θα βάλεις 72τ.μ..
Άλλωστε στον Ν.4178/13 δεν έχουμε βοηθητικούς χώρους αλλά χώρους μειωμένου συντελεστή.

Όταν όμως θα δηλώσεις του χώρους στα Ε1, Ε9 κ.λπ. φορολογικά έντυπα, θεωρώ ότι η κατάταξη σε κύριους και βοηθητικούς όπως απαιτείται να γίνει από τα έντυπα αυτά, θα πρέπει να γίνει βάσει κτιριοδομικού ακόμα και για μη σύννομα αυθαίρετα.

Παράθεση:

---

Γνωρίζω ότι σε άλλη περίπτωση, αν έβγαινε τώρα άδεια κατασκευής κτιρίου το οποίο να έχει καί σοφίτα (σύμφωνα με ΝΟΚ και για να μην μετρήσει στην δόμηση), που σημαίνει το πολύ μέχρι το 50% του υποκείμενου ορόφου σε εμβαδόν και με μέσο ύψος 2.20μ, ναι μεν όντως δεν θα μετρούσε στην δόμηση, αλλά θα μετρούσε κανονικά στις αμοιβές, εισφορές, ΙΚΑ/ΔΟΥ κλπ.

---

Αυτό (βλ. κείμενο με έντονα) δεν το γνωρίζω.Υπάρχει κάποια ερμηνευτική εγκύκλιος;

Η θέση μου, κόντρα στη θέση πολλών πολύ πιο έμπειρων και ειδημόνων θα έλεγα στην πολεοδομική νομοθεσία είναι η εξής:
Ο Ν.4178/13 είναι ένα καθαρά φοροεισπρακτικό μόρφωμα που έχει έναν συγκεκριμένο τρόπο υπολογισμού του προστίμου. Έρχεται κόντρα στη λογική, στο δίκαιο, στην πολεοδομική νομοθεσία την οποία τη χρησιμοποιεί επιλεκτικά.

Συνεπώς, και εμείς οι διεκπεραιωτές μηχανικοί έτσι πρέπει να τον αντιμετωπίζουμε.
Δηλαδή, πρωτίστως να υπολογίζουμε το πρόστιμο (αυτό είναι το ζητούμενο) σύμφωνα με όσα λογικά ή παράλογα μας λέει ο νόμος, παίρνοντας την ευθύνη όταν θα σηκώσουμε μπαϊράκι και θα κάνουμε τα "δικά μας" βασιζόμενοι στη λογική, στο δίκαιο και στην πολεοδομική νομοθεσία.

Θα προκύψει θέμα με τις διαφορετικές δηλώσεις εμβαδών σε δηλώσεις αυθαιρέτων, Ε9, ταυτότητες κτηρίων, συμβόλαια, κ.λπ.;
Π.χ. υπόγειο με αλλαγή χρήσης το οποίο τακτοποιήθηκε με τον Ν.3843/10. Στο εμβαδόν δεν υπολογίστηκαν οι περιμετρικοί τοίχοι. Άρα έχουμε άλλο εμβαδόν στη δήλωση αυθαιρέτου, άλλο στην οικοδομική άδεια, άλλο στο ΠΕΑ στο οποίο προσμετρώνται και οι επενδύσεις των τοίχων (επιχρίσματα, πέτρα, μάρμαρο κ.λπ.).
Στο Ε9 τι θα δηλώσουμε;
Στη ΔΕΗ;
Κατά τη γνώμη μου αυτό που αναφέρει η οικοδομική άδεια, χωρίς τις επενδύσεις των τοιχοποιιών αλλά με τους περιμετρικούς τοίχους.

Αντίστοιχα με τη σοφίτα.
Είναι δυνατόν, χώρο ύψους 0,50μ. να τον θεωρούμε κύριο χώρο και να τον φορολογούμε ως τέτοιον;
Άντε στο πρόστιμο να το προσμετρήσουμε γιατί έτσι γράφει ο παράλογος Ν.4178/13.
Για την εφορία όμως;
Θεωρώ ότι είναι κόντρα σε κάθε έννοια λογικής και δικαίου.