Άδεια αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια μετά την 28.07.2011 (ενημέρωση φακέλου)

Έχω μια υπόθεση για άδεια του Νοεμβρίου 2011. Δηλαδή δεν υπάγεται στον ν.4495/17.
Επισυνάπτω σχέδιο. Ο πίσω χώρος ήταν αποθήκη στην άδεια, λόγω κλίσης εδάφους και ημιυπόγειο, και δεν μετρούσε στα μέτρα δόμησης.
Στην πραγματικότητα έγινε δωμάτιο, κύριος χώρος. Υπάρχει υπόλοιπο δόμησης, επομένως μπορεί να γίνει άδεια αλλαγής χρήσης από βοηθητικό σε κύριο.

Το ερώτημα είναι σε σχέση με τον περιβάλλοντα χώρο και με δυο παράθυρα, τα κόκκινα στο επισυναπτόμενο αρχείο, τα οποία έχουν γίνει και από την κατασκευή και σε όλη την οικοδομή.
Δυο παράθυρα είναι διαφορετικά σε σχέση με την άδεια και η βεράντα μπροστά από το διαμέρισμα ήταν πολύ μεγαλύτερη στην άδεια, απ' ό,τι στην πραγματικότητα.

Μπορώ να τα βάλω στην άδεια και αυτά, ως ενημέρωση φακέλου;
Επίσης, πρέπει να ασχοληθώ και με τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες ή μόνο με την συγκεκριμένη;

Ευχαριστώ

Συνημμένο 2241Συνημμένο 2241

Το βέβαιο είναι ότι μπορείτε να νομιμοποιήσετε τις διαφοροποιήσεις των ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν αντίκεινται σε ειδικότερες διατάξεις.
Βλ. §2.λβ και §5 άρθρου 29 Ν.4495/17.

Επίσης, κατά την άποψή μου που διαφέρει απ' αυτή άλλων συναδέλφων, μπορείτε να προβείτε και σε ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας (το έχω δει σε άδεια συναδέλφου στην ΥΔΟΜ του Δήμου Θεσσαλονίκης), βάσει την §10.β του άρθρου 42 του Ν.4495/17.

---
Προσοχή στον έλεγχο φωτισμού-αερισμού του ημιυπόγειου δωματίου του οποίου άλλαξε η χρήση.

Η απάντηση από την πολεοδομία Συκεών, που ανήκει και το ακίνητο, ήταν αυτό που έγραψες. Μπορεί να γίνει ενημέρωση φακέλου, στην οποία να συμπεριλάβω και τις διαφορές στον περιβάλλοντα χώρο και τα παράθυρα.

Όμως μου επισήμανε το άρθρο 107, ν.4495/17, όπου γράφει ότι αν το συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων έχει γίνει πριν από τις 28/7/11, για την έκδοση αδείας (εν προκειμένω άδεια αλλαγής χρήσης) δεν χρειάζεται να ασχοληθώ και να αποτυπώσω τις υπόλοιπες οριζόντιες.Αν όμως είναι μετά από αυτήν την ημερομηνία (στην δική μου περίπτωση είναι), τότε πρέπει να αποτυπώσω και τις υπόλοιπες. Δηλαδή και τα υπόλοιπα ισόγεια διαμερίσματα, που προφανώς έχουν κάνει το ίδιο, χρησιμοποιούν τις υποτιθέμενες αποθήκες ως δωμάτια, και τους υπόλοιπους δύο ορόφους.

Έχετε ακούσει κάτι; Μου φαίνεται παράλογο. Πώς θα υποχρεώσω τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες να προβούν σε άδεια αλλαγής χρήσης και να με πληρώσουν; Ή θα με πληρώσει για όλους ο πελάτης μου;

Προκύπτει το ερώτημα και για την ενημέρωση. Θα κάνω αποτύπωση και τις υπόλοιπες οριζόντιες; Η απάντηση της πολεοδομίας ήταν ναι.

Σκέφτηκα ως μέση λύση από το τοπογραφικό που πρέπει να γίνει για την άδεια, να χρησιμοποιήσω το περίγραμμα της οικοδομής και την διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου, και στην τεχνική έκθεση να γράψω ότι έγινε μόνο έλεγχος του περιγράμματος και της θέσης του κτηρίου και έλεγχος της διαμόρφωσης

Κατ' αρχάς το άρθρο 107 εντάσσεται στο 4ο κεφάλαιο που αφορά αυθαιρεσίες που έχουν συντελεστεί προ της 28.07.2011.
Άρα θα μπορούσε να ισχυριστεί κανείς ότι δεν αφορά ακίνητα με αυθαιρεσίες μετά την 28.07.2011.
Εδώ νομίζω ότι ο νόμος έχει κενό και ο καθένας το ερμηνεύει όπως θέλει.

Εφόσον για τη νομιμοποίηση* της αυθαίρετης αλλαγής χρήσης από βοηθητική σε κύρια, "καταναλώνεται" περίσσεια δόμησης που αντιστοιχεί στα χιλιοστά της οριζόντιας ιδιοκτησίας, δεν θα έπρεπε να τίθεται θέμα.
* νομιμοποίηση μέσω της ενημέρωσης του φακέλου της οικοδομικής άδειας

Για την ενημέρωση του φακέλου για τις αυθαιρεσίες που αφορούν τις κοινόκτητες όψεις της οικοδομής, αλλά και τον κοινόχρηστο περιβάλλοντα χώρο, θεωρώ ότι θα πρέπει να αποτυπωθούν οι όψεις σε όλο το εύρος του πλάτους και του ύψους τους. Άλλωστε θα φαίνονται και στη φωτογραφική τεκμηρίωση.

Το καλύτερο βέβαια θα ήταν να έρθετε σε συνεννόηση με όλους τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής, να τους εξηγήσετε το πρόβλημα που δημιουργείται με την αυθαίρετη δόμηση και να τους ζητήσετε να προβούν όλοι μαζί σε μια ενημέρωση του φακέλου της άδειας, πετυχαίνοντας ταυτόχρονα και καλύτερη τιμή για την αμοιβή μηχανικού από το να κινηθεί αργότερα ο καθένας μόνος του.
Διότι αργά ή γρήγορα, σε μια μεταβίβαση ή μετά από μια καταγγελία, θα αναδυθεί το πρόβλημα. Και τότε θα κληθούν να πληρώσουν και πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης που είναι ιδιαίτερα ψηλά.

Καλημέρα σε όλους,

Τώρα έχω άλλη περίπτωση κτηρίου εκτός σχεδίου χωρίς άδεια το οποίο έχει τακτοποιηθεί με τον 4178/2013 εξ. ολοκλήρου. Έχει ένα ημιυπόγειο στο οποίο είχε δηλωθεί ως βοηθητικός χώρος αλλά το χρησιμοποιούσε ως κατοικία. Τώρα θέλει να κάνει αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Γίνεται; Είναι νόμιμο και αν ναι πως; Ήταν κατηγορία 5 και δεν έχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης. Στον νόμο όμως 5037/2023 έχει γίνει συμπλήρωση στο Άρθρο 107, παράγραφος 9: «η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου».

Πιο συγκεκριμένα στις περιπτώσεις της παρ. 5 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της νέας χρήσης. Από την αρμόδια Υ.Δομ. βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Τυχόν εργασίες για την αλλαγή της χρήσης στους ανωτέρω χώρους, εφόσον δεν έχουν εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση, δύναται να εκτελεστούν σύμφωνα με την παρ. 5β. Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου.

Μέχρι σήμερα γνωρίζουμε ότι "Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια είναι δυνατή η αλλαγή της χρήσης του κτιρίου ή ενός τμήματος αυτού, από την χρήση με την οποία εκδόθηκε η οικοδομική άδεια σε μια άλλη χρήση όπως πχ από κατάστημα σε κατοικία ή αντίστροφα. Η αλλαγή αυτή απαιτεί την έκδοση νέας άδειας αλλαγής χρήσης. Η νέα χρήση θα πρέπει να επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής όπου βρίσκεται το κτίριο καθώς επίσης και από τον Οικοδομικό Κανονισμό και την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας – καταστατικό του κτιρίου (εάν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία). Έτσι πχ δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης από υπόγεια αποθήκη σε υπόγεια κατοικία αφού ο κανονισμός απαγορεύει την κυρία χρήση κατοικίας σε υπόγεια στάθμη που δεν προσμετράτε στον συντελεστή δόμησης του οικόπεδου εκτός και αν ο συντελεστής δόμησης δεν έχει εξαντληθεί και η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης προσμετρηθεί σε αυτόν ή δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης μιας κατοικίας ενός ορόφου σε γραφείο εάν το καταστατικό της πολυκατοικίας απαγορεύει αυτή την χρήση.".

Βάσει της παραγράφου 9 του άρθρου 107 του 4495 που συμπληρώθηκε με τον 5037/2023 όπως είπα μπορεί τελικά να αλλάξει ένα ημιυπόγειο σε κατοικία ακόμα και αν δεν έχει υπόλοιπο συντελεστή αφού εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου»;

Έχει κάνεις παρόμοια εμπειρία ή πώς το ερμηνεύετε;

Ευχαριστώ

Κατ' αρχάς ο όρος "ημιυπόγειο" μπορεί να αναφέρεται στον τίτλο μιας οικοδομικής άδειας, ή σε κάποιο συμβόλαιο ή σε μια τεχνική έκθεση, αλλά πολεοδομικά δεν υπάρχει.
Είτε είναι υπόγειο, είτε ισόγειο, έστω και υπερυψωμένο από την τελική στάθμη του εδάφους.

Οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης μετά τις 28.07.2011 πρέπει να γίνεται νόμιμα.
Για να γίνει νόμιμα η αλλαγή χρήσης από βοηθητικό χώρο σε κατοικία θα πρέπει να είχε προσμετρήσει στη δόμηση ή να υπάρχει περίσσεια δόμησης.
Αν δεν υπάρχει, δεν γίνεται.