Αλλαγή χρήσης μέρους ισόγειας αποθήκης σε γραφείο! Τι συμφέρει;

Το ισόγειο 2όροφης οικοδομής (ισόγειο και 1ος) είναι χαρακτηρισμένο ως αποθήκη στην ο.α. (1981).
Ο ιδιοκτήτης , χώρισε περίπου το 1/3 της με τοίχο, το ηλεκτροδότησε από την κατοικία του 1ου ορόφου και το έκανε γραφείο.
Με ρώτησε τι τον συμφέρει να κάνει. Να το δηλώσει ως παράβαση στο 4014, ή να το νομιμοποιησει με τον παλιο τρόπο?
Αν αποφασίσει να το νομιμοποιήσει με έκδοση ο.α., πρέπει να το δηλώσω στο 4014 ως παράβαση και προς έκδοση Οικοδομικής Άδειας?
Ότι και να επιλέξει, πρέπει μετά να το δηλώσει και στη ΔΕΗ, για να προσμετρηθούν τα τετραγωνικά του στα Δημοτικά τέλη?

Η αποθήκη του ισογείου βάσει της οικ.αδείας είναι στο όνομα του ιδίου ιδιοκτήτη;Αυτός το έκανε γραφείο;

Το ισόγειο που ήταν αποθήκη είχε προσμετρηθεί στη δόμηση στην οικοδομική άδεια;
Υπάρχει η δυνατότητα νομιμοποίησης;
Υπολόγισες το πρόστιμο με τον Ν.4014/11;
Υπολόγισες πόσα θέλεις για να κάνεις τη νομιμοποίηση;
Του εξήγησες ότι αν μείνει αυθαίρετο και απλώς ρυθμιστεί με τον Ν.4014/11 θα είναι για 30 χρόνια και μετά έχει ο θεός;

Αλίκη, όλη η οικοδομή είναι στο όνομα του ιδίου ιδιοκτήτη. Ο ίδιος το έκανε γραφείο και το χρησιμοποιεί.
Χάρη, η άδεια που μου έδωσε, είναι του 81. Σαν συντελεστή δόμησης έχει 0.8ΧΕμβαδό οικοπέδου που βγαίνει 442 τ.μ. Αυτός έχει μέσα την διόροφη οικοδομή με εμβαδό ορόφου 130τ.μ. (Μέσα είναι και το ισόγειο - αποθήκη και είναι μετρημένο στη δόμηση) + 2 αποθήκες των 80τ.μ. η κάθε μία (ξεχωριστά κτίρια). Δηλαδή στο σύνολο 420τ.μ.<442. Έτσι αναγράφεται και στο διάγραμμα κάλυψης που έχει. Το θέμα είναι ότι στην περιοχή, μετά το 85 έχουμε κλιμακωτή δόμηση με ανώτατο όριο τα 400τ.μ.
Με την δόμηση που επικρατούσε το 81 είναι όλα νόμιμα. Δε νομίζω να έχω θέμα αν προχωρήσω σε αλλαγή χρήσης λογω δόμησης...
Το πρόστιμο με τον 4014 βρίσκεται περίπου στα 3000 για τα 40 τετραγωνικά.
Αν προχωρήσω σε κανονική νομιμοποίηση, πως μπορώ να υπολογίσω τα πρόστιμα που θα προκύψουν? Η αμοιβή μου θα βγει μέσα από το σύστημα του ΤΕΕ?
Εϊναι η πρώτη φορά που μου τυχαίνει κάτι τέτοιο και είμαι λίγο χαμένος :$

Για ποια πρόστιμα μιλάς αν προχωρήσεις σε νομιμοποίηση;

Αν δεν το δηλώσεις με τον Ν.4014/11 τα πρόστιμα είναι (βλ. άρθρο 27 Ν.4014/11):
1) πρόστιμο ανέγερσης: 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου και
2) πρόστιμο διατήρησης: 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου για κάθε χρόνο από την ανέγερση (αυθαίρετη αλλαγή χρήσης) και εσαεί.
όπου, αξία αυθαιρέτου = (εμβαδόν αυθαιρέτου) * (τιμή ζώνης)

Διακρίνω δύο λύσεις:
α) Θα το δηλώσεις με τον Ν.4014/11, θα πληρώσει ο ιδιοκτήτης μόνο το παράβολο και θα δηλώσεις ότι θα το νομιμοποιήσεις μέσα στην τριετία.
β) Ή θα το δηλώσεις με τον Ν.4014/11 και θα πληρώσει το πρόστιμο σε 48 δόσεις ή εφάπαξ χωρίς νομιμοποίηση. Το αυθαίρετο θα μείνει αυθαίρετο για 30 χρόνια χωρίς άλλα πρόστιμα.

Προσωπικά θα προτιμούσα τη (β) λύση δεδομένου της ηλικίας του ακινήτου και εφόσον το κόστος νομιμοποίησης είναι μεγαλύτερο.

Οι αμοιβές είναι ελεύθερες. Συνεπώς, ό,τι ζητήσεις. Με το σύστημα του ΤΕΕ θα υπολογίσεις τις νόμιμες αμοιβές και τις κρατήσεις επ' αυτών. Όπως θα υπολογίσεις και τον προϋπολογισμό του έργου για τις λοιπές κρατήσεις.
Για το τι μελέτες απαιτούνται ρώτα καλύτερα στην πολεοδομία. Σίγουρα αρχιτεκτονικά, στατικά (μάλλον μόνο τεχνική έκθεση αυτοψίας), θερμομόνωση. Αν δεν υπάρχουν σχέδια, έχουν χαθεί από την πολεοδομία, και αποτύπωση αρχιτεκτονικών και αποτύπωση στατικών.

Χάρη, ευχαριστώ πολύ.
Μια μικρή διευρίνιση μόνο... Απ' ότι κατάλαβα διαβάζοντας τον 4014, αν δηλωθεί με σκοπό την έκδοση οικοδομικής άδειας (Περίπτωση α) στην τριετία, τότε, ο ιδιοκτήτης πληρώνει το παράβολο, αλλά έπειτα έχει μόνο τα έξοδα της άδειας. Δεν επιβαρύνεται με κάποιο έξτρα πρόστιμο?

Σωστά κατάλαβες. Πληρώνει μόνο το παράβολο τώρα και μέσα σε 3 χρόνια από τη δημοσίευση σε ΦΕΚ του Ν.4014/11 πρέπει να προχωρήσει σε νομιμοποίηση και έκδοση άδειας.

αλλαγη χρησης οροφου που υπαρχει νομιμα ως δομηση στην οικοδομικη αδεια, μετραει στο ποσοστο υπερβασης δομησης?

Γιατί να μετράει; Αφού στην περίπτωσή σου, με την αλλαγή χρήσης, δεν αυξάνεται η δόμηση.

Έχουμε αποθήκη που έγινε κατοικία και θέλουμε να το δηλώσουμε στον 4014/11 δίχως να εκδοθεί οικ.άδεια...Το πρόστιμο υπολογίζεται ως εξής: σε φύλλο καταγραφής γράφουμε: κύρια κατοικία, αλλαγή χρήσης (ναι), χωρίς ΥΔ, ΥΔΚΧ ή ΥΔΒΧ( γράφουμε τα τετραγωνικά των χώρων)???

Κύρια κατοικία (αν πληρούνται οι σχετικοί όροι)
Αλλαγή χρήσης
Κύριοι Χώροι
Υπέρβαση δόμησης
Τα παραπάνω αν δεν είναι υπόγεια η αποθήκη.
Δες και την §130 του οδηγού της Λεμπέση, είναι παρόμοια περίπτωση, μόνο που αντί για αποθήκη έχουμε κλειστό χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

αποθηκη σε ισογειο που εγινε κατοικια <<μπορει>> να βγαλει αδεια χωρις να υπαχθει στο 4178?

Αν υπάρχουν αυθαιρεσίες δεν γίνεται.
Η αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία δεν είναι αυθαίρετη;

ναι μεν υπαρχει αυθαιρετη αλλαγη χρησης αλλα στην περιπτωση εκδοσης αδειας για αλλαγη χρησης απο αποθηκη σε κατοικια ο ελεγχος δομησης θα ειναι στην ο τελικος οποτε ποιος ο λογος να δηλωθει αυθαιρετη κατασκευη κατα 4178?

Για την έκδοση Άδειας Έγκρισης Δόμησης απαιτείται να υποβληθούν μαζί με την αίτηση:
"...αποδεικτικά στοιχεία νομιμότητας των υφιστάμενων κτισμάτων ή δικαιολογητικά υπαγωγής αυθαίρετων κτισμάτων ή χρήσεων σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις ρύθμισης ή τακτοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών και χρήσεων σε περίπτωση προσθήκης, και οι εγκρίσεις άλλων αρμόδιων υπηρεσιών και διοικητικών οργάνων, καθώς και η γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, όπου απαιτούνται."
Βλ. §1 άρθρου 3 Ν.4030/11.

Επομένως πρώτα τακτοποιείς με τον Ν.4178/13 ό,τι αυθαιρεσία υπάρχει και μετά προχωράς στην έκδοση άδειας.

Σωστά απάντησες Χάρη, αλλά ο Nobody2 υπονοεί μάλλον ότι θα αντιμετωπίσει την αυθαιρεσία με τον εξής παράδοξο αλλά λογικό τρόπο, εκδίδοντας δηλ. άδεια για τωρινή αλλαγή χρήσης και τροποποίησης όποιων μελετών.

Είναι μία απόφαση Nobody2 που εσύ και ο ιδιοκτήτης θα πάρετε. Θεωρώ σκόπιμο να σου αναφέρω ότι η ευθύνη και ο κίνδυνος για την πράξη αυτή όμως βαρύνουν αποκλειστικά τον μηχανικό.

asak ,χαρη ευχαριστω.ναι εννοω οτι προθεση αν προχωρησουμε να δειξουμ οτι η αλλαγη χρησης συντελειται τωρα
Μου προεκυψε και πριν λιγο παραπλησια περιπτωση με κρεωπωλειο ομως το οποιο υπαρχει απο τα μεσα του 90.
Ετσι ποιος θα << δει>> το αν ηταν κατοικια αφου δεν δηλωνεται μεχρι σημερα πουθενα ?Και το κρεωπωλειο αν κ θαχει καποιας μορφης αδεια λειτουργιας παλια, που θα κατατεθει ?
Δεν μπορω να δω το ρισκο περαν το ζητημα της ηθικονομικης ταξεως

Το κατάλαβα αυτό που θέλεις να κάνεις γι αυτό έγραψα ό,τι έγραψα προκειμένου να σε αποθαρρύνω.
Η δουλειά είναι για ιδιόκτητο χώρο ή για πελάτη σου;
Αν είναι για πελάτη σου μην το κάνεις.
Υπάρχουν πολλοί τρόποι για να αποδειχθεί ότι η χρήση ήταν κατοικίας πριν την κατάθεση της αίτησης για έκδοση άδειας αλλαγής χρήσης.

πως αποδεικνυεται αφου το διαμερισμα / κατοικια δεν φαινεται πουθενα?
βεβαια το κρεωπωλειο εχει αδεια απο πολυ παλια (μεσα 90) αλλα και παλι <<ποιος θα το δει>> που λενε και οι ιδιοκτητες συνεχως???
Επισης ο ελεγκτης δομησης θα δει μονο τα μεγεθη που θα πρεπει να ελεγξει .

Πέρα από αντικειμενικά προβλήματα που μπορεί να αντιμετωπίσεις, και εγώ θα σε αποθάρρυνα να το κάνεις. Το θέμα δεν είναι ηθικονομικό όπως ανέφερες. Εμπεριέχει και το οικονομικό μέσα ή δεν κατάλαβα καλά :).

Το θέμα είναι κατά τη γνώμη μου η επαναφορά της τάξης γενικότερα από τους μηχανικούς, θέτοντας τα εχέγγυα για την αξιοπιστία μας και τη σοβαρότητά μας που είχε χαθεί τα προηγούμενα χρόνια. Η έκφραση "ποιος θα το δει" πρώτον δεν σέβεται εσένα και 2ον τον αξιώνει εξυπνότερο από σένα. Μην καταντήσουμε να είμαστε χειρίδια των ιδιοκτητών γιατί η επιλογή μας θα γίνεται και μ' αυτό το κριτήριο, της παρανομίας. Τακτική που εφαρμόστηκε κατά κόρον τα προηγούμενα χρόνια με τις ανοχές και των δημόσιων υπαλλήλων.
θα μας κοστίσει!