Παράβαση κατηγορίας 3 μπαίνει σε δόμηση εάν βγει οικοδομική άδεια;

Καλησπέρα.
Εχω ένα αγροτεμάχιο 6 στρεμμάτων. Στο τεμάχιο η επιτρεπόμενη δόμηση είναι περίπου 230 τ.μ.
Ο ένας συνιδιοκτήτης (που κατέχει τα 2 στρέμματα) έχτισε αυθαίρετα ένα διώροφο κτήριο (ισόγεια αποθήκη 60 τ.μ. και στον όροφο κατοικία 60 τ.μ.) συνολικού εμβαδού 120 τ.μ. Άνωθεν των εξωστών έφτιαξε ξύλινη πέργκολα 20 τ.μ. την οποία θα ρυθμίσω σαν παράβαση κατηγορίας 3. Επίσης υπάρχει και μία ισόγεια αποθήκη 10 τ.μ. και ύψους μικρότερου των 2,50 μ. (παράβαση κατηγορίας 3)

Εάν ο έτερος συνιδιοκτήτης θέλει να βγάλει οικοδομική άδεια τότε θα του έχει μείνει υπόλοιπο δόμησης 230-120=110 τ.μ. ή 230-120-20-10=80 τ.μ. ;

Ρώτα στην ΥΔΟΜ για έγκυρη απάντηση αφού εκεί θα απευθυνθείς για την έκδοση της άδειας.

Κατά τη γνώμη μου:
1) Η πέργκολα, ακόμα και αν είναι αυθαίρετη δεν μετρά στη δόμηση.
2) Η αποθήκη, ανεξαρτήτως του πώς τακτοποιείται, εντασσόμενη π.χ. στην Κατηγορία 3 του Ν.4178/13, προσμετράται στη δόμηση.
3) Στα εξ αδιαιρέτου εκτός σχεδίου γήπεδα, φοβάμαι ότι χαμένος είναι αυτός που δεν έκτισε αυθαίρετα.

Εάν αντί για πέργκολα είχαμε στέγαστρο (επικάλυψη με κεραμίδια) εδραζόμενο σε ξύλινες κολώνες που αποτελεί παράβαση αναλυτικού προϋπολογισμού τότε όταν θα βγει νέα οικοδομική άδεια και πάλι δεν θα μετρήσει στη δόμηση;

Το στέγαστρο προ ΝΟΚ μετρά στην κάλυψη και στη δόμηση εκτός εάν τηρεί τις προδιαγραφές των ημιυπαίθριων χώρων.