Μεταβίβαση ακινήτου με κλεισμένο μέρος του φωταγωγού

Καλημερα
Σε εξαοροφη οικοδομη του 1980 υπαρχουν 6 οροφοδιαμερισματα (ενα ανα οροφο).Τα διαμερισματα εχουν υπερβασεις στους εξωστες καθως επισης και μερος του φωταγωγου συμφωνα με τα εγκεκριμενα σχεδια εχει ενωματωθει στο καθε διαμερισμα (ο φωταγωγος δηλαδη ειναι μικροτερος καθ ολο το υψος του).
1.Χρειαζεται συναινεση των υπολοιπων συνιδιοκτητων για την τακτοποιηση του φωταγωγου στο διαμερισμα του Β οροφου? (ναι?)
2.Η συμβολαιογραφος μου λεει οτι για να γινει μεταβιβαση του συγκεκριμενου διαμερισματος (διαμερισμα στον Β οροφο) λογω του φωταγωγου πρεπει ολοι οι ιδιοκτητες να προχωρησουν σε τακτοποιηση του φωταγωγου.Δηλαδη αν οι ιδιοκτητες που ειναι πχ στον Α οροφο και στον Δ δεν εχουν καμμια προθεση να μπουν σε διαδικασια τακτοποιησης ο ιδιοκτητης του Β δεν μπορει να μεταβιβασει το ακινητο στο παιδι του ακομα και αν αυτος εχει προχωρησει στην τακτοποιηση?

1. Ναι, εφόσον οι φωταγωγοί δεν είναι μέρος της οριζόντιας ιδιοκτησίας αλλά κοινόχρηστοι. Απαιτείται δηλαδή συναίνεση του >50%.

2. Δεν συμφωνώ με τη Συμβολαιογράφο. Για να μεταβιβαστεί το ακίνητο αυτό που θέλει η συμβολαιογράφος είναι υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση του μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αν υπάρχουν έχουν τακτοποιηθεί. Αν τα έγγραφα αυτά τα δίνουν ο ιδιοκτήτης και ο μηχανικός τι κώλυμα έχει;
Ο μηχανικός οφείλει να κάνει τον έλεγχο και να δώσει ή όχι τη βεβαίωση.
Οφείλει δε να ελέγξει μόνο την οριζόντια ιδιοκτησία και όχι το κτήριο.
Αν λοιπόν η οριζόντια ιδιοκτησία δεν έχει αυθαίρετα μη τακτοποιημένα, ανεξαρτήτως του αν είναι σε κοινόχρηστους χώρους ή όχι, τότε καλώς θα δώσει τη βεβαίωση.

Εχω την ιδια ακριβως την ιδια αποψη με σενα Χαρη και αυτα που μου εγραψες της τα εχω πει αλλα αυτη επιμενει.
Εχει καποιος υποψη του καποιο εγγραφο ή καποια εστω ερωτοαπαντηση σχετικη με το θεμα?

Υ.Γ Μηπως η απαντηση που μου δινει βασιζεται στην εγκυκλιο 35/12 η οποια αναφερει χαρακτηριστικα:

β) Είναι υποχρεωτική η τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όταν έχει αυξηθεί η επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας με επέκτασή της σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.
Στην περίπτωση αυτή, χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας που να δικαιολογεί τη νέα επιφάνεια, δεν είναι δυνατή η μεταβίβασή της (οριζόντιας ιδιοκτησίας).

Μα σε ολα τα ακινητα σχεδον η ρυθμιση αυξανει την επιφανεια.Πρεπει δηλαδη σε ολα να γινει ξανα πινακας για να μπορουν να μεταβιβασθουν? Και αν δεν συμφωνουν οι υπολοιποι στην νεα κατανομη των χιλιοστων τι γινεται ? Αν καποιοι δεν εχουν τακτοποιησει τι γινεται?Πολλες οι αποριες..................

Βασίζεται στην εγκύκλιο που ανέφερες.

Τα επιχειρήματα που έχεις έναντι αυτού:
1ον. Αποτελεί μία εγκύκλιο ορισμένων συμβολαιογραφικών συλλόγων και μόνο που απευθύνεται προς τα μέλη τους. Δεν είναι Νόμος.
2ον. Η εγκύκλιος δεν προβλέπεται για το Ν.4178/13 και σταματά στις ρυθμίσεις των προηγούμενων νόμων περί αυθαιρέτων.
3ον. Σε μεταβιβάσεις η ουσία είναι το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αναγράφεται στην αρχική σύσταση και όχι το εμβαδό καθ'αυτό το οποίο μπορεί και να μεταβληθεί πιθανότατα από μία νέα καταμέτρηση λόγω εσφαλμένης αρχικής καταγραφής. Τι γίνεται δηλ. σε μία τέτοια περίπτωση. Τροποποίηση της οροφοκτησίας?

Πρόκειται κατα τη γνώμη μου για μία εσφαλμένη και πρόχειρη διατύπωση παραγράφου στη σχετική εγκύκλιο των συμβολαιογράφων που σκοπίμως έχει αναγραφεί για ευνόητους κατ'εμέ λόγους.

Τι κάνεις?
Ανέφερε στον πελάτη σου ότι τι πρόβλημα βρίσκεται στον συμβολαιογράφο.
Πρότεινε την αντικατάστασή του.

Θα συμφωνήσω απόλυτα με τον συνάδελφο asak.
_ Η εγκύκλιος είναι του συλλόγου των συμβολαιογράφων Αθηνών-Πειραιώς-Αγαίου-Δωδεκανήσου προς τα μέλη του συλλόγου.
_ Είναι ξεπερασμένη καθότι εκδόθηκε στις 17.12.2012 προ ισχύος του Ν.4178/13.
_ Στην νεώτερη εγκύκλιο του ίδιου συμβολαιογραφικού συλλόγου δεν αναφέρεται κάτι ανάλογο. Μόνο στις περιπτώσεις διαφορετικής διαμερισμάτωσης και συνένωσης διαμερισμάτων όπως αναφέρει σχετικό παράδειγμα της εγκυκλίου:

"Επομένως για τη μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με τακτοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές ή τακτοποιημένες αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, πέραν της πολεοδομικής τους τακτοποίησης, ο συμβολαιογράφος θα πρέπει κάθε φορά να ελέγχει την εγκυρότητα της υπό κατάρτιση σύμβασης από νομικής πλευράς, λαμβάνοντας υπόψιν του όλες τις διατάξεις των νόμων που πάντα ελάμβανε υπόψιν του.

Ένα απλό παράδειγμα είναι αυτό της διαμερισμάτωσης όπου μπορεί δύο διαμερίσματα συνεχόμενα να ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες (συζύγους), να έχουν γίνει ένα και να έχει υπαχθεί η ενοποίηση αυτή στις διατάξεις των νόμων που την επιτρέπουν (Ν.4014/11, Ν.4178/13). Σε περίπτωση όμως μεταβίβασης θα πρέπει ασφαλώς να προηγηθεί συνένωση με ανταλλαγή ποσοστών εξ αδιαιρέτου και τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου, ώστε αυτά να αποτελέσουν μία αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία."

Χαρη σου ειναι ευκολο αυτην την νεωτερη εγκυκλιο να την ανεβασεις?

Υπάρχει ήδη στο eMichanikos.gr!
Δες ΕΔΩ.

Σε πολυκατοικία, το ισόγειο διαμέρισμα έκλεισε τον φωταγωγό, με αποτέλεσμα το διαμέρισμα του 1ου ορόφου να χρησιμοποιήσει το "ταβάνι" του κλεισμένου αυτού φωταγωγού ως τύπου βεράντα, ανοίγοντας το παράθυρο της κουζίνας που έβλεπε στο φωταγωγό κάνοντας το μπαλκονόπορτα.
Έχω παράβαση και πως δηλώνεται;
Βεβαίωση νομιμότητας θα δίνατε;
άκυρο γιατί είναι ερώτηση για 4495/17