Πολύπλοκη περίπτωση κατοικίας εκτός σχεδίου

Καλησπέρα,
Είναι η πρώτη φορά που γράφω στο forum γι'αυτό συγχωρέστε με αν κάνω κάποιο λάθος που ανήγω νέο θέμα. Όσο κι αν έψαξα δεν μπόρεσα να βρω ικανοποιητική απάντηση γι'αυτό ποστάρω όλο το θέμα και ο Θεός βοηθός.

Σε άδεια του '87 μονόροφης κατοικίας με υπόγειο εκτός σχεδίου υπάρχουν τα εξής θέματα: Το υπόγειο έχει ξεμπαζωθεί και έχει γίνει κατοικία. Η επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη είναι 60τ.μ. Τόσο στο υπόγειο όσο και στο ισόγειο έχουν κατασκευαστεί άλλα 30τ.μ. καθ' υπέρβαση της άδειας. Οι χώροι του υπογείου που υπήρχαν στην άδεια έχουν τακτοποιηθεί με τον ν. 3843. Η εσωτερική σκάλα που υπήρχε στην άδεια έχει αντικατασταθεί με εξωτερική η οποία περιλαμβάνει και κλειστή αποθήκη. Επίσης, έχει κατασκευαστεί σκάλα για την πρόσβαση στο οικόπεδο από το δρόμο, η οποία ναι μεν υπάρχει στην άδεια σα σκάλα, έχει γίνει διπλάσια δε λόγω του ξεμπαζώματος. Τέλος, ο κάθε όροφος πλέον αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία. Τα ερωτήματα είναι τα εξής:

1) Η Υ.Δ. του υπογείου μετράται με βάση τα 60τ.μ. της αρχικής άδειας με μειωτικό συντελεστή 0,5 και ΧΩΡΙΣ αλλαγή χρησης;
2) Η εξωτερική σκάλα μετράει στο σ.δ. και αν ναι ως κύριος ή ως δευτερεύοντας χώρος; Θα μπει στο φάκελο του υπογείου ή του ισογείου;
3) Η περίφραξη υπολογίζεται ως παράβαση εφόσον δεν προβλεπόταν σχετική άδεια το '87 και δεδομένου του ξεμπαζώματος; Ή υπάγεται στην απάντηση του ΥΠΕΚΑ ΣΤ' 7 που επισυνάπτεται:

"7. Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια κατά τον υπολογισμό του προστίμου, εκτός από την
επιφάνεια των κλειστών χώρων υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό και οι
ανοιχτοί ημιϋπαίθριοι χώροι, οι εξώστες, η περιτοίχιση, ο βόθρος, πλακοστρώσεις κ.λ.π;
Το πρόστιμο υπολογίζεται στην επιφάνεια των κλειστών χώρων με αυξητικό συντελεστή 2. Οι
ημιϋπαίθριοι χώροι υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό και οι υπόλοιπες κατασκευές δεν
θεωρούνται αυθαίρετες, εφΆ όσον δεν παραβιάζουν τις σχετικές διατάξεις, ενώ τα καθΆ υπέρβαση
αυτών τμήματα υπολογίζονται με αναλυτικό προϋπολογισμό (Κατηγορία 13 του «φύλλου
καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής»). "

4) Η αποθήκη που υπάρχει κλεισμένη κάτω από τη σκάλα του σπιτιού μετράται έξτρα ως βοηθητικός χώρος ανεξάρτητα με τον ήδη υπολογισμό της σκάλας στη δόμηση;
5) Η σκάλα πρόσβασης στο οικόπεδο έχει και εκείνη κλειστή αποθήκη. Υπολογίζεται η σκάλα ως σκάλα ως παράβαση με αναλυτικό ας υπάρχει στην άδεια με μικρότερες διαστάσεις; Αν υπολογιστεί ως παράβαση πρέπει να υπολογιστεί και η αποθήκη ως βοηθητικός χώρος;
6) Το στέγαστρο και μια αρχιτεκτονική προεξοχή που υπάρχουν στην περιοχή της σκάλας του σπιτιού θεωρούνται και αυτά παράβαση και θα υπολογιστούν με αναλυτικό προϋπολογισμό ή επειδή υπολογίζεται η σκάλα ως υπέρβαση δόμησης δε μετρούνται;

Χαμός! Ευχαριστώ όποιον καταφέρει έστω και να το διαβάσει...

για το 1) μπορώ να σου πω ότι σίγουρα παει χωρίς αλλαγή χρήσης, όσο για το μειωτικό συντ/τη 0.5 ψαξε λίγο στις ερωτοαπάντησεις εχω την εντυπωση ότι είναι για βοηθητικόυς χώρους μόνο, κ από ότι κατάλαβα το υπόγειο σου είναι κατοικία
2) ανάλογα με το χώρο που εξυπηρετεί θα μετρήσει η σκάλα-στην περίπτωση σου μάλλον στο ισόγειο και λογικά μετράει στο Σ.Δ. αφού εξυπηρετεί χώρο κύριας χρήσης
3) η περίφραξη υπολογίζεται με αναλυτικό
4) αν μετρηθεί η σκάλα ως υπέρβαση δόμησης δε χρειάζεται να ξαναμετρηθεί η αποθήκη κάτω από αυτήν
για τα άλλα δύο δε θα εκφράσω άποψη και τα ανωτέρω με επιφύλαξη..

Ευχαριστώ πάρα πολύ για τις απαντήσεις.
Ξέρεις αν μπορούν να πάνε οι αρχιτεκτονικές προεξοχές με άδεια μικρής κλίμακας;
Επίσης η σκάλα μετράει στη δόμηση αλλά ως βοηθητικός χώρος φαντάζομαι εξ' ορισμού του βοηθητικού χώρου έτσι;
Μπορώ να το δηλώσω βέβαια ως βοηθητικό χώρο και να μου το αλλάξουν αν δεν τους αρέσει και αν κανουν ποτέ έλεγχο στα σχέδια που θα υποβάλουμε.

1)Συμφωνώ με poli χωρίς αλλαγή χρήσης, αν έχει γίνει χώρος κύριας χρήσης δεν πολ/ουμε με 0.5 μόνο αν είναι βοηθιτικός.
2),3),4)Συμφωνώ με poli
5)Αφού υπάρχει στην άδεια μην την υπολογίζεις καθόλου και ας έχει αλλάξει διαστάσεις. Δε νομίζω ότι μηχ/κός που θα δώσει βεβαίωση αργότερα θα βγάλει μεζούρα να μετρήσει μια υπάρχουσα σκάλα με άδεια! την αποθήκη όμως ως βοηθητικό.
6)Το στέγαστρο με αναλυτικό. Η αρχ/κη προεξοχή δεν αναφέρεται πουθενά στην άδεια? Τότε μετράει στη δόμηση.
Οι άδειες μικρής κλίμακας αφορούν πιο πολύ μικροεπισκευές και εργασίες χωρίς χρήση ικριωμάτων.

Παράθεση:

---

Αρχική ανάρτηση από xmakr

5)Αφού υπάρχει στην άδεια μην την υπολογίζεις καθόλου και ας έχει αλλάξει διαστάσεις. Δε νομίζω ότι μηχ/κός που θα δώσει βεβαίωση αργότερα θα βγάλει μεζούρα να μετρήσει μια υπάρχουσα σκάλα με άδεια! την αποθήκη όμως ως βοηθητικό.
6)Το στέγαστρο με αναλυτικό. Η αρχ/κη προεξοχή δεν αναφέρεται πουθενά στην άδεια? Τότε μετράει στη δόμηση.
Οι άδειες μικρής κλίμακας αφορούν πιο πολύ μικροεπισκευές και εργασίες χωρίς χρήση ικριωμάτων.

---

για το 5) που λες, συμφωνώ αλλά σημασία έχει κ για τι μεγέθους υπέρβαση μιλάμε, δηλαδή αν την έκανε διπλάσια τη σκάλα καλύτερα να τη βάλει τώρα (με αναλυτικό) για να είναι σίγουρος ο ιδιοκτήτης για τη βεβαίωση μετά
όσον αφορά πρεπει να ανατρέξεις να βρεις γενικά για τις αρχ/κες προεξοχές στον ΓΟΚ-από όσο ξέρω δε μετράνε στη δόμηση, επομένως με αναλυτικό θα τα 'βάζα

Παράθεση:

---

Αρχική ανάρτηση από xmakr

1)Συμφωνώ με poli χωρίς αλλαγή χρήσης, αν έχει γίνει χώρος κύριας χρήσης δεν πολ/ουμε με 0.5 μόνο αν είναι βοηθιτικός.

---

Ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις τους. Απλά έχω μια ένσταση. Στο Η4 αναφέρει ότι υπόγειο με βάση οικοδομική άδεια το οποίο από βοηθητικός χώρος έχει μετατραπεί σε χώρο κατοικίας επιβαρύνεται με συντελεστή υπέρβασης δόμησης και μειωτικό συντελεστή επειδή σε κτίριο κατοικίας έχει εγκατασταθεί αυθαίρετα χρήση κατοικίας. Επίσης είχα ρωτήσει συγκεκριμένα για την περίπτωση αυτή στο ΤΕΕ αλλά στην αρχή που είχε βγει ο νόμος και μου είχαν πει και από κει να πάρω 0,5. Είναι κάτι που δεν καταλαβαίνω καλά;

Σε κτήριο κατοικίας όπου το υπόγειο έχει γίνει από βοηθητικός χώρος κατοικία έχουμε:
υπέρβαση δόμησης -> ΝΑΙ
αλλαγή χρήσης -> ΟΧΙ
μειωτικός συντελεστής (0,5) -> ΝΑΙ
+ λοιπή παράβαση για ξεμπάζωμα αν έχει γίνει.

Στο εμβαδόν δεν μετράται τους περιμετρικούς τοίχους.

Παράθεση:

---

Αρχική ανάρτηση από Χάρης

Σε κτήριο κατοικίας όπου το υπόγειο έχει γίνει από βοηθητικός χώρος κατοικία έχουμε:
υπέρβαση δόμησης -> ΝΑΙ
αλλαγή χρήσης -> ΟΧΙ
μειωτικός συντελεστής (0,5) -> ΝΑΙ
+ λοιπή παράβαση για ξεμπάζωμα αν έχει γίνει.

Στο εμβαδόν δεν μετράται τους περιμετρικούς τοίχους.

---

Αυτό νομίζω και γω. Σε περίπτωση όμως που έχουν γίνει παραπάνω τετραγωνικά στο πρώην υπόγειο και αυτά υπολογίζονται με τον ίδιο τρόπο;

ΝΑΙ, αν η χρήση είναι κύρια και το υπόγειο παραμένει υπόγειο.
ΟΧΙ, αν η χρήση είναι βοηθητικός χώρος και το υπόγειο παραμένει υπόγειο. Σ' αυτήν την περίπτωση δεν έχουμε υπέρβαση δόμησης. Θα πρέπει να κάνουμε ενημέρωση του φακέλου της αδείας.

Ξεμπαζωμένο είναι όλο. Αυτό είναι το μεγάλο μου πρόβλημα. Απλά στις ερωταπαντήσεις μιλάει για στάθμη που υπάρχει στην οικοδομική άδεια.

οσο αφορα το υπογειο:
απο οτι καταλαβα τα 60 τμ του εχουν δηλωθει με τον 3843....
αν ειναι ξεμπαζωμένο όλο το υπόγειο δεν μπορει να λαβει μειωτικό συντελεστή 0,5 (ερωτοαπαντηση θ7). Γνωνη μου έιναι να δηλώσεις τα επιπλεον τετραγωνικα (30) ως υπερβαση δόμησης και να βαλεις με αναλυτικό το ξεμπαζωμα. Με την λογική οτι πλεον το η στάθμη του ύπογειου ειναι το διαμορφωμένο εδαφος είναι αδικο για αυτους που εχουν πραγματικο υπογειο να "απολαμβανουν" και οι μεν και οι δε τον μειωτικο συντελεστή 0,5.