Διαφορετική διαμερισμάτωση καταστήματος

Καλησπέρα κι από εμένα συνάδελφοι,

θα ήθελα να ρωτήσω την άποψη σας ως προς ισόγειο κατάστημα με Ο.Α. του 96, το οποίο θέλει να μεταβιβάσει ο πελάτης στα ανήλικα παιδιά του.

Δεν υπάρχει η παραμικρή αυθαιρεσία στο κατάστημα. Το μόνο που συμβαίνει είναι ότι ο ενιαίος χώρος καταστήματος βάσει άδειας έχει χωριστεί με τοίχο στη μέση και έχουν δημιουργηθεί 2 ιδιοκτησίες.

Δεν θεωρώ σωστό ή δίκαιο να πληρώσει 500 ευρώ απλά και μόνο κλικάρωντας τη διαφορετική διαμερισμάτωση λόγω αυτού του τοίχου, αφού ο άνθρωπος δεν έχει καμμία απολύτως αυθαιρεσία και για την οποία να φέρει και την ευθύνη. Έτσι το αγόρασε, έτσι έχει μείνει και δεν παραβιάζει πουθενά ούτε δόμηση, ούτε κάλυψη, ούτε χρήση, ούτε ύψος, ούτε τίποτα.

Οπότε θεωρώ τελείως άδικο να κάνω κλικ σε αυτή τη διαμερισμάτωση λοιπόν αλλά το μόνο που φοβάμαι μήπως σε μεταγενέστερη πώληση του καταστήματος αυτό θεωρηθεί από άλλο μηχανικό αυθαιρεσία και αντιμετωπίσει ο πελάτης μου πρόστιμο μεγαλύτερο των 500 ευρώ.

Και συνεχίζω ρωτώντας βάσει και όλων αυτών που έχετε προαναφέρει, έχω το δικαίωμα εγώ ως άλλη μηχανικός να ζητήσω μέσω του πελάτη μου ενημέρωση φακέλου και να βάλω νέο σχέδιο κάτοψης ισογείου με τον τοίχο στη μέση και απλά να αναγράψω πάνω τις μετρήσεις των τετραγωνικών, τις χρήσεις ως καταστήματα και να είμαι κι εγώ αλλά και ο πελάτης μου κατοχυρωμένος;

Η θα μου γυρέψει τίποτα περίεργο η πολεοδομία για αυτή την ενημέρωση.

Σας ευχαριστώ πολύ

Καταρχήν ο ιδιοκτήτης φέρει την ευθύνη για την διαφορετική "διαμερισμάτωση" είτε την έκανε ο ίδιος είτε το αγόρασε έτσι οπότε αποδέχτηκε την κατάσταση.

Θα συμφωνήσω μαζί σου ότι είναι προτιμότερο να εκδώσεις άδεια εργασιών μικρής κλίμακας (διάβασε τις §9 και §10)* για τη δημιουργία δύο καταστημάτων από το υπάρχον ένα μέσω της κατασκευής εσωτερικού τοίχου.
Έτσι θα τακτοποιήσεις για πάνα και πολεοδομικά το θέμα.

Εκτός εάν το κατάστημα μεταβιβαστεί στα παιδιά ως μια ιδιοκτησία, οπότε και η βεβαίωση θα δοθεί για μια ιδιοκτησία, όπως φαίνεται στην οικοδομική άδεια. Για τη χορήγηση της βεβαίωσης ελέγχουμε δόμηση, κάλυψη, ύψος, χρήσεις και όχι αν κτίστηκε ή γκρεμίστηκε ένας εσωτερικός τοίχος.

* Με την §3α του άρθρου 3 του ΝΟΚ, δεν απαιτείται άδεια δόμησης, ούτε έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για μικρής έκτασης διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή ή τις όψεις του κτηρίου.

Καλημέρα συνάδελφε Χάρη,

κι ευχαριστώ πολύ για την άμεση απάντησή σου στο θέμα μου και με τη σειρά μου να ζητήσω προκαταβολικά συγνώμη εάν έπρεπε να το αναρτήσω σε διαφορετική ενότητα, αλλά και το ότι το ξαναδιατύπωσα χθες και το ξαναέστειλα αφού το αρχικό μου μνμ λόγω τεχνικών προβλημάτων με το διαδίκτυο δεν κατάλαβα ποτέ εάν το έστειλα τελικά ή όχι και δεν μπορούσα αλλά και δε σκέφτηκα να ελέγξω τα email μου πιο πριν να δω ότι τελικά το έστειλα αλλά είχε μεταφερθεί αλλού. Και πάλι συγνώμη.

Το κατάστημα κατ'αρχήν δε νομίζω να μπορεί να μεταβιβαστεί ως μία ιδιοκτησία βάσει Ο.Α. αφού πλέον είναι 2 ιδιοκτησίες εκτός και εάν δεν ασχοληθώ καθόλου και στην περιγραφή αναγράψω απλά νοτιοδυτικό κατάστημα κι ούτε καν τμ. Αλλά έτσι όμως δεν κάνω τελείως σωστά τη δουλειά που έχω κληθεί να κάνω. Άρα νομίζω ότι θα ήμουν πιο σωστή απέναντι από τον πελάτη μου να τον ενημερώσω για όλο αυτό και να το διαχειριστώ όπως περιγράφω στην αρχική μου ανάρτηση δηλαδή μέσω ενημέρωσης φακέλου.

Όσο για την ευθύνη που μπορεί να φέρει ο ιδιοκτήτης σίγουρα τη φέρει και συμφωνώ μαζί σου, αλλά υπάρχει και η άλλη πλευρά του νομίσματος που λέει ότι πώς θα μπορούσε να ξέρει κάποιος όταν αγόραζε κάτι ότι σε όλο αυτό το πρόβλημα που ονομάζεται ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ μετά από χρόνια, θα υπαχθεί κι αυτός σε αυτό, λόγω ενός εσωτερικού τοίχου. Και γι αυτό το λόγο, θεωρώ ότι η δουλειά μου είναι να τον ενημερώσω και να του προτείνω αυτή τη λύση, εάν θέλω να λέγομαι σωστή μηχανικός ή έτσι όπως θέλουν-θέλουμε να ορίζουμε σήμερα τον μηχανικό.

Οπότε θα κάτσω να ξαναδιάβασω και να φρεσκάρω τη μνήμη μου ως προς τις παραγράφους που με παραπέμπεις και εάν δω ότι έχω απορίες θα σε ξαναενοχλήσω.
Δύο απορίες που μου δημιουργούνται τώρα είναι εάν κατάλαβα καλά ότι μου προτείνεις άδεια εργασιών μικρής κλίμακας δηλ. σαν να έχει γίνει τώρα αυτή η αλλαγή χρονικά κι όχι ενημέρωση φακέλου ή τα'χω μπερδέψει;
Και η δεύτερη απορία που μου δημιουργείται είναι εάν νομίζεις ότι θα είναι και καλύτερο και πιο σωστό να προηγηθεί (ημερομηνιακά) της βεβαίωσης, αυτή η ενημέρωση ή άδεια τεσπα ή δεν έχει καμμία σχέση απολύτως;

Καταρχήν και όσο αφορά τις ευθύνες των ιδιοκτητών, δεν υπάρχει "δεν γνώριζα". Ας πληρώσουν μηχανικό για να ελέγξει πολεοδομικά, στατικά, κ.λπ. όπως πληρώνουν δικηγόρο για το νομικό κομμάτι της αγοράς. Βέβαια, τον δικηγόρο σε υποχρεώνει ο νόμος να τον πληρώσεις και μάλιστα υπάρχουν ελάχιστες αμοιβές γι αυτούς... ακόμα.

Δεν καταλαβαίνω γιατί το κατάστημα δεν μπορεί να μεταβιβαστεί (ως μία ιδιοκτησία).
Πού θα κολλήσει; Στη βεβαίωση του μηχανικού;
Στην περιγραφή δεν θα γράψεις και από τι χώρους αποτελείται. Όπως είπες, θα περιγράψεις μόνο τη θέση του στο κτήριο, το οποίο είναι και το ζητούμενο. Ούτε το εμβαδόν του θα αναφέρεις. Δες το εγχειρίδιο χρήσης του ΤΕΕ για τις βεβαιώσεις.

Τέλος, σαφώς και είναι προτιμότερο να τακτοποιηθεί πολεοδομικά και μετά να μεταβιβαστεί. Τότε όμως θα γίνουν δύο συμβόλαια και θα χρειαστούν δύο βεβαιώσεις.
Για να το τακτοποιήσεις πολεοδομικά, δεν νομίζω ότι μπορείς να το κάνεις με μια απλή ενημέρωση φακέλου.
Γι αυτό μίλησα για άδεια εργασιών μικρής κλίμακας, σαν να μην υπάρχει ο εσωτερικός τοίχος και να πρόκειται να γίνει τώρα.

Δεν κατάλαβα τί εννοείς με το ότι έαν τακτοποιηθούν πρώτα πολεοδομικά και μετά μεταβίβαση θα έχω 2 συμβόλαια και 2 βεβαιώσεις.

Θα τακτοποιηθούν πολεοδομικά, δηλαδή θα γίνουν δύο ξεχωριστές ιδιοκτησίες στην Ο.Α.
Επομένως στη συνέχεια θα πρέπει να μεταβιβαστούν 2 ιδιοκτησίες ή αλλιώς 2 ακίνητα.
Το κάθε ακίνητο θέλει δική του βεβαίωση 4014, άρα 2 βεβαιώσεις.
Τα συμβόλαια μπορεί να είναι 2 (π.χ.μία γονική παροχή για το κάθε παιδί - εφόσον τα παιδιά είναι 2),
αλλά μπορεί να είναι και ένα συμβόλαιο (π.χ. μία γονική παροχή του πατέρα προς τα παιδιά - όσα παιδιά έχει)

Θα κάνεις αναθεώρηση της Ο.Α. και μετά θα εκδώσεις δύο βεβαιώσεις και δύο μεταβιβάσεις.

(δεν μπορείς να προχωρήσεις με ενημέρωση φακέλου γιατί είναι καταστήματα οπότε θέλει τουαλέτα και στα δύο, συνεπώς αλλάζει η μελέτη ύδρευσης και αποχέτευσης οπότε πας για αναθεώρηση άδειας και όχι για ενημέρωση φακέλου)

Για αναθεώρηση ή ενημέρωση φακέλου η άδεια πρέπει να είναι σε ισχύ. Είναι?

Καλημέρα σε όλους,

Η Ο.Α. του εν λόγω καταστήματος είναι του 1996.
Πάλι δεν καταλαβαίνω γιατί 2 συμβόλαια αφού το 2ο κατάστημα ανήκει σε άλλον για τον οποίο δεν κάνω καμία βεβαίωση και η μεταβίβαση θα γίνει με ένα συμβόλαιο γονικής παροχής και στα δύο παιδιά. Τα παιδιά θα είναι συγκύριοι. Άρα 1 βεβαίωση.

Εν ολίγοις επειδή σας έχω πρήξει, προχωράω κανονικά τη βεβαίωση και απλά ενημερώνω τον πελάτη ότι χρειάζεται να τακτοποιηθεί αυτό το θέμα με τον τοίχο στη μέση, πολεοδομικά πλέον με άδεια εργασιών μικρής κλίμακας, εάν δεν θέλει να έχει μεταγενέστερο πρόβλημα σαν να έχει γίνει τώρα ο τοίχος στη μέση. Σωστά;

Άσχετο, έχετε μήπως κάποια ενημέρωση γιατί 2 μέρες τώρα προσπαθώ να μπω στο σύστημα του ΤΕΕ και μου πετάει μήνυμα για το server.

Ευχαριστώ πολύ όλους σας.

Δεν μας τα εξήγησε σωστά.
Αυτό που κατάλαβα είναι ότι και τα δύο (χωριστά πλέον) τμήματα του ενός κατά την οικοδομική άδεια καταστήματος, ανήκουν στον ίδιο (τον πατέρα) που θέλει να τα μεταβιβάσει στα παιδιά του. Το ένα στο 1ο παιδί και τ' άλλο στο 2ο παιδί ή όλα και στα δύο εξ' αδιαιρέτου με ποσοστά 50% το καθένα.

Κι εγώ το ίδιο (με τον Χάρη) είχα καταλάβει.

Με τα νέα δεδομένα, δεν νομίζω ότι μπορείς να βγάλεις άδεια εργασιών μικρής κλίμακας.
Ο πελάτης σου αγόρασε 1 ιδιοκτησία επιφάνειας x/2 με ποσοστό ιδιοκτησίας 100%, και ο γείτονας μία άλλη ιδιοκτησία, επιφάνειας x/2, με ποσοστό 100%.
Πού θα κτιστεί ο τοίχος?

Πριν κάποια χρόνια, είχα μια παρόμοια περίπτωση σε οικοδομή του '70, όπου ένα από τα υπνοδωμάτια του διαμερίσματος Δ1, στην άδεια φαινόταν ως υπνοδωμάτιο του Δ2.
Οπότε επειδή υπήρχαν τα συμβόλαια αγοράς από τον εργολάβο, που περιέγραφαν αναλυτικά τους χώρους του διαμερίσματος, και φαινόταν ότι το εν λόγο υπνοδωμάτιο ανήκε στο διαμέρισμα Δ1, μου είχαν πει πως πριν προχωρήσω με την άδεια εσωτερικών διαρρυθμίσεων που ζητούσα εγώ, έπρεπε να γίνει πρωτίστως "Τακτοποίηση φακέλου". Διαφορετικά, άδεια για εσωτ. διαρυθμ. δεν μου έδιναν.

Οπότε, Τακτοποίηση φακέλου πρέπει να γίνει, προσκομίζοντας το συμβόλαιο αγοράς του κατασ/τος, ίσως και τα δύο συμβόλαια των καταστημάτων. Αυτό που δεν θυμάμαι είναι τι γίνεται με την αμοιβή, νομίζω όμως δεν είχε (ελάχιστη εννοώ).

Ο πελάτης μου είχε αγοράσει σίγουρα αυτό που φαίνεται στα σχέδια του συμβολαίου όπου φαίνεται ακριβώς η πραγματική θέση του τοίχου που το χωρίζει σε 2 ξεχωριστές ιδιοκτησίες με τα τμ κτλ. Βάσει αυτών και της αυτοψίας μου ότι ισχύουν αυτά τα σχέδια ω προς τον τοίχο, και ως προς την άδεια δεν υπάρχει κάτι που να θεωρείται υπέρβαση, πέραν αυτού του ρημαδιασμένου εσωτερικού τοίχου.

Οπότε προχωράω προτείνετε με τακτοποίηση φακέλου;
Όσο για τα δικαιολογητικά να πάρω την αρμόδια Υ.Δομ να μου πει ή υπάρχει κάτι βασικό ως προς το ποια είναι αυτά;

Ευχαριστώ πολύ και συγνώμη για την ταλαιπωρία.

Βασικά μάλλον εγώ πρέπει να ζητήσω συγνώμη για την αναστάτωση.

Το περιστατικό που ανέφερα έγινε πριν την εφαρμογή του 4014.
Σήμερα διάβαζα το αρχείο που έχει λινκ στην υπογραφή του ο Χάρης "Λεμπέση-Θέματα Αυθαιρέτων"

Παράγραφος 43 διαμερισμάτωση και διαρρυθμίσεις.

Αυτό που κατάλαβα είναι ότι εσύ δεν έχεις πρόβλημα με τη βεβαίωση,
ίσως όμως να πρέπει να προσθέσεις κάποιο σχόλιο του στυλ η διαμερισμάτωση (ή διαρρύθμιση) καλύπτεται από τη σύσταση κ.λ.π.
Για την τακτοποίηση μπερδεύτηκα.... , θέλει προσεκτικό διάβασμα που δεν κατάφερα να κάνω.
Θα παρακολουθώ το θέμα.... είναι κάτι που συμβαίνει συχνά.

Δυστυχώς, αυτά συμβαίνουν όταν τα σχέδια του συμβολαίου είναι διαφορετικά από τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας.
Από εδώ και πέρα, θεωρώ ότι είναι μονόδρομος πριν δώσεις τη βεβαίωση να τακτοποιηθεί το θέμα πολεοδομικά με τακτοποίηση φακέλου αν αυτό είναι δυνατόν.

Δεν πειράζει συνάδελφοι, εγώ ευχαριστώ πολύ για όλη τη βοήθεια γιατί έχω κολλήσει με αυτή τη βεβαίωση
και σε άλλο φόρουμ δεν ήταν καθόλου βοηθητικοί.

Διάβασα την παράγραφο της Κας Λεμπέση για τη διαφορετική διαμερισμάτωση. Εάν κατάλαβα καλά όμως από αυτά που λέει από τα ισχύοντα πριν τη νέα ρύθμιση και πάνω πρέπει να υπαχθεί το οποίο είναι άδικο όμως. Άρα τακτοποίηση και μετά βεβαίωση;
Και σε αυτή την τακτοποίηση βγαίνουν και αμοιβές; Παίρνω την πολεοδομία αλλά έχουν στάση εργασίας!!!
Γιατί εάν είναι να τ βγει και ακριβότερο από τα 500 έλεος δηλαδή.

Ούφ έχω κάψει τον εγκέφαλό μου!!

Οι βεβαιώσεις ήταν ένα πολύ καλό μέτρο για τον περιορισμό της αυθαίρετης δόμησης.
Έτσι όμως ήρθαν στην επιφάνεια όλα τα προβληματικά συμβόλαια όπου άλλα αναφέρονται σ' αυτά και άλλα υπάρχουν στις οικοδομικές άδειες.
Έτσι έμαθαν τόσα χρόνια οι ιδιοκτήτες, έτσι έκαναν.
Θέλεις να χωρίσεις το κατάστημα στα δύο; Φώναξε το κ. Μήτσο να σου χτίσει έναν τοίχο και τελείωσες. Πού να βγάζεις άδεια, να πληρώσεις μηχανικό, ΙΚΑ, εισφορές και τόσα άλλα.
Ας σε πληρώσει τώρα εσένα για να ασχοληθείς, το παράβολο και το πρόστιμο που του αναλογεί, αν θέλει να το μεταβιβάσει.

Παράθεση:

---

Ο πελάτης μου είχε αγοράσει σίγουρα αυτό που φαίνεται στα σχέδια του συμβολαίου όπου φαίνεται ακριβώς η πραγματική θέση του τοίχου που το χωρίζει σε 2 ξεχωριστές ιδιοκτησίες με τα τμ κτλ.

---

Εγώ απορώ τι σχέδια πήγαν στον συμβολαιογράφο... Πήραν της αδείας και "ζωγραφίσανε" έναν τοίχο για να ξεχωρίσουν τις ιδιοκτησίες?
Αφού υπάρχει σχέδιο, υπάρχει και μηχανικός, ο οποίος είναι αυτός που φέρει την ευθύνη της υπογραφής του. Ή μήπως δεν υπάρχει και μηχανικός, οπότε είναι συνυπεύθυνη και η συμβολαιογράφος που δέχτηκε ανυπόγραφη κάτοψη?
Προσπαθώ να δικαιολογήσω τον ιδιοκτήτη, αλλά δυσκολεύομαι.

Και γιατί να είναι ανυπόγραφη η κάτοψη. Φαρδιά πλατιά είχε την υπογραφή του Μηχανικού. Οι συμβολαιογράφοι δεν απαιτούν θεωρημένη από πολεοδομία κάτοψη. Μόνο το φύλλο της αδείας...

Άρα καλά το είπα, "ζωγράφισε" ο μηχανικός :D

Τόσα χρόνια έχουμε παρανόηση από τους συμβολαιογράφους. Όταν λέμε οικοδομική άδεια δεν εννοούμε μόνο το δίφυλλο της οικοδομικής άδειας. Οικοδομική άδεια είναι το δίφυλλο και όλα τα σχέδια που συνοδεύουν αυτήν (αρχιτεκτονικά). Αν το τηρούσανε αυτό τώρα δεν θα είχαμε τόσα πολλά προβλήματα με τις κατόψεις που είναι διαφορετικές σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

Και γιατί μόνο τα αρχιτεκτονικά;

Το δίφυλλο της οικοδομικής άδειας λέγεται "στέλεχος" αδείας.
Η οικοδομική άδεια περιλαμβάνει και ένα σωρό μελέτες, τοπογραφική, αρχιτεκτονική, φέροντος οργανισμού, ηλεκτρομηχανολογικών και ένα σωρό από βεβαιώσεις, εγκρίσεις και έντυπα πληρωμής εισφορών.

Οι συμβολαιογράφοι θα έπρεπε κατ' ελάχιστο να ζητούν προσφάτως (μέχρι τριμήνου) εγκεκριμένα από την πολεοδομία:

1. τοπογραφικό
2. διάγραμμα κάλυψης
3. κατόψεις όλων των επιπέδων της οριζόντιας ιδιοκτησίας και
4. τομές (τουλάχιστον μία - περισσότερες αν απαιτούνται λόγω μορφής) που να διέρχεται από την οριζόντια ιδιοκτησία.

Τα σχέδια αυτά πρέπει να ήταν και να είναι (μέχρι να ενεργοποιηθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτηρίου), συνημμένα στο συμβόλαιο.
Όλα αυτά μαζί με τη βεβαίωση που προβλέπει ο Ν.4014/11 και τα πιστοποιητικά θραύσης των δοκιμίων σκυροδέματος, όπως προβλέπεται από την §15.16 του ΚΤΣ.
Πρέπει επίσης να υπάρξει νομοθετική παρέμβαση ώστε να υπάρχουν αυστηρές ποινές και στους συμβολαιογράφους όταν δεν υπάρχουν τα παραπάνω. Όπως υπάρχουν για τις βεβαιώσεις του Ν.4014/11.

Αν υπήρχαν, όλοι θα έπαιρναν δοκίμια και θα βελτιώνονταν η ποιότητα κατασκευής των κτηρίων (τα ακούτε εκεί στο ΤΕΕ), θα βρίσκονταν τα σχέδια που τα έχασαν στις πολεοδομίες, θα γίνονταν πιο εύκολα και γρήγορα οι αυτοψίες για την έκδοση των βεβαιώσεων του 4014 και δεν θα υπήρχαν όλες αυτές οι διαφορές μεταξύ συμβολαίων και οικοδομικών αδειών.

εχω ενα νομιμο ισογειο που εχει 2 καταστηματα και μια γκαρσονιερα.

θα κανω μεσω του 4014 αλλαγη χρησης των 2 καταστηματων σε κατοικια και συνενωση τους.

ομως τα καταστηματα (που τωρα ειναι κατοικια) συνενωθηκαν και με την γκαρσονιερα.

μπορω στη διαμερισματωση που θα βαλω, λογω της συνενωσης των 2 καταστηματων, να συμπεριλαβω και την συνενωση τους με την γκαρσονιερα?

Ναι αλλά δεν θα βάλεις αλλαγή χρήσης και διαμερισμάτωση αλλά αλλαγή χρήσης και μία ΛΠ κατ. 13 (κάπου είχε γραφτεί πως το κουμπάκι της διαμερισμάτωσης θα το χρησιμοποιούμε όταν είναι μοναδική παράβαση)

Η διαμερισμάτωση νομίζω πως δηλώνεται πάντα ως λοιπή παράβαση. Και δε λέει οτι πρέπει να είναι η μοναδική παράβαση.
Παρ. 7 , Αρθρο 50, Ν.4042/12

"7. Η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή. Η διαφορετική διαμερισμάτωση ορόφου από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, αν έχει
επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, υπάγεται στην κατηγορία 13 του πίνακα του Παραρτήματος του ν. 4014/2011 και ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, το ποσό των 500 ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο."

@sundance : Γνώμη μου είναι οτι γίνεται. Νομίζω οτι μιλά για ολόκληρο όροφο.